超、特大城市名单更新，新一轮“城中村”改造哪些城市会受益？

一项关于“超大特大城市城中村改造”的重要指导意见得到了审议通过，这份指导意见不仅为我们提供了对城中村改造政策的深入解读，同时也揭示了中国城市版图中的新焦点——超大和特大城市。

根据住建部在2022年10月公布的《2021年城市建设统计年鉴》以及第七次人口普查的数据，中国的城市被划分为超大和特大两类，以城区人口1000万和500万为界限。在这个名单中，上海、北京、天津、广州、深圳以及新兴的成渝城市占据了前七席。值得注意的是，武汉以其超过1094万的城区人口成功晋级为超大城市，这也引发了媒体的关注。

(资料图片仅供参考)

然而，这份超大特大城市名单并非只有经济实力的竞争。在长期占据地级市GDP首位的苏州未能入选的同时，江浙两省的南京和杭州两个省会城市也未进入名单。这似乎暗示着未来的城市规划和发展将不再仅仅依赖于GDP这一单一指标。

与2015年时有什么不同？

在探讨2015年货币棚改与当前新政的差异时，可以发现两者之间存在显著的不同。

其一，就“城中村改造”的范围而言，过去的棚改政策是全国性的，但随着人口红利的消失，只有超大和特大城市才能吸引足够的人口进行改造。而如今的新政则将范围缩小到了特定城市，这是因为这些城市有能力并需要进行这样的改造。

其二，新政的执行主体从开发商转变为了地方政府，同时也鼓励民间资本参与其中。这种转变意味着改造过程更加民主化，也更有可能吸引更多的社会资源。

此外，新政不仅关注棚户区的改造，还将其与保障房建设、各种业态的发展相结合，以期待实现长期可持续运营的目标。然而，像上海这样的一线超大城市在城中村改造过程中仍面临一些挑战，如高昂的土地成本和拆迁难度等。

最后，我们需要合理控制拆迁规模，避免超过市场承受能力，以确保改造工程的有效进行。总的来说，虽然新政在实施过程中可能会遇到一些困难，但其目标仍然是推动城市的可持续发展。

这次的实施城中村改造有什么意义？

首先，城市的发展成果应该惠及更多的城市居民。城中村的环境脏乱差与人们对美好生活的期待相去甚远，因此，改造城中村就是改善居住环境的重要行动。其次，城中村改造是一项民生工程和发展工程，对于促进投资和扩大内需都有重要作用。同时，推进城中村改造还能激发上下游相关产业的发展活力，带动有效投资和消费。当然，这也将有助于补齐超大特大城市发展的短板，改善城市环境，完善公共服务，提升城市文明程度，推动城市的高质量发展。

城中村改造并非简单的拆除重建。我国的城市发展已经从大规模增量建设转向存量提质改造和增量结构调整并重的新阶段。城中村改造是超大特大城市推进城市更新的重要内容。

城中村改造不仅可以对建筑和环境进行改造提升，还可以与产业发展结合起来。例如，可以考虑将历史悠久的古祠堂、古民居等进行开发利用，挖掘其发展文旅产业的潜力。有些城中村本身就是产业型城中村，如广州的“淘宝村”里仁洞和服装产业较为聚集的康乐村，这些城中村的改造应与产业转型升级结合在一起，更好地带动城中村的经济发展。

进一步，城中村改造还可以与保障性住房建设相结合。将城中村住房转化为更多高品质、可负担的保障性租赁住房。例如，深圳市正在进行的城中村保障性住房品质化安全改造提升工作就是一个很好的例子，有助于更好地解决外来建设者的住房问题。

为了推动城中村改造，还需要鼓励和支持民间资本积极参与。可以通过创新专项金融产品、实施更大的税收优惠等措施吸引更多社会资本介入，加快城中村改造的步伐。同时，也可以鼓励各类民间资本以获取经营性收入的方式进入。广东省创新战略研究会高级研究员骆仁童博士表示，对于本轮政策，应积极创新改造模式，努力发展各种新业态，才能实现可持续运营。

哪些城市可能会受益？

在超大型和特大城市中，人口增长呈现出两极分化的趋势。一些城市，如深圳、成都和广州，在过去的十年里仍能保持约500万的人口增长。武汉和济南则属于中等增幅的城市，而上海、青岛和南京则面临着人口增长放缓甚至负增长的问题。

总的来说，超级和特大城市仍然是中国人口的主要流入地。这次的城中村改造不仅针对那些人口众多且经济基础雄厚的大城市，同时也要考虑到一些已经进入发展瓶颈的城市，比如哈尔滨，这个城市的城区人口已经连续五年下降。

东莞是一个值得一提的特大城市，其建成区面积已达到1196平方公里，实际面积位列全国第七，远超成都、天津等特大城市。有机构曾对中国城市的建设用地面积进行统计，从1980年开始算起，东莞的实际建筑用地面积已经扩大了惊人的26倍，在全国所有地级市中位列榜首。目前已经诞生了如美宜佳这样的企业，未来可能会诞生更多的新商业企业。《》

一定规模的人口附加城区建设，才能构成超、特大城市。这其中建成区面积和人口的比例，也能从一个侧面反映城市发展的未来空间。在特大城市中，合肥和哈尔滨的建成区面积相对较低，或许这些原本的二线城市才是这一轮城中村改造中最直接的受益者。

总的来说，城中村改造有助于挖掘相关土地的商业资源，同时可以积极引进各类公共设施，对于城市功能的重建和升级有很好的导向。广东省创新战略研究会高级研究员骆仁童博士指出，新时代城中村改造不再以房地产为主，而是突出公益性，主要解决城市严重缺乏公共性的短板，提高居民生活质量。

可以预见，城中村改造计划将加速我国房地产资源向特大城市聚集，本轮城中村改造可以理解为基础设施投资，通过城市升级改造，刺激当地消费需求，不仅有利于民生，也有利于经济增长。

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