房企控成本，这个岗位要挑大梁

地产进入下半场，开源变得越来越难，房企不得不使劲地向成本“拧水龙头”。

(资料图片仅供参考)

这段时间以来，房企为了降本增效，可谓花样百出，手段不一而足。但是，无论减员降薪还是内部节流，终究只是权宜之计。长远来看，还是得从流程上提效、以及提升项目精细化管理程度上发力。

举一个最典型的例子，以前的地产项目往往是只能先设计后测算，以至于方案反复修改，设计周期延误，最终不得不以降低设计标准的“硬着陆”手段去满足目标成本的要求。

所谓“设计一条线，成本千千万。”设计方案对项目建安成本的影响占到85%，是成本控制的关键点。不过，目前房企对此显然重视程度不够。而在设计及成本标准化的背景下，不少设计师也养成了“流水线”作业的习惯，对于成本管控并没有太强的主观意识。

图纸阶段，设计师如何更好的承担起成本管控的重任？本文的作者，是一名从业多年的地产设计师。他根据自己的实战经验，以商业项目为例，梳理了建筑设计过程中，可以进一步深入或优化的成本管控动作。以下就是其中的精华内容，供大家参考。

成本浪费的根源是各类无效面积

设计方案中要系统优化、反复检查

建筑面积是成本存在的根本，存在面积就意味需要有结构，机电，幕墙和装修等等的投入。在方案设计过程中，由于方案比选不充分、成本测算漏项、对设计规范解读不到位等原因，造成的无效、低效面积指标，是成本浪费的主要来源。减少无效、低效成本，可从以下七个方面入手：

1、减少无用面积

这里主要指严控地下车库室面积和设备房面积的占比。商业地下车库属于配建面积，所需的建安成本最终会分摊到计容单方成本，因此地下车库的面积在满足停车数量的前提下，当然是越小越好，在方案设计阶段通过反复优化单车位面积指标就能基本判断地下车库的设计是否高效合理。

举个例子，某商业地产公司内部的控制指标如下:无人防情况下单车位面积为38平方米，如人防面积占比不超50%，指标为41平方米，人防面积占比大于50%时，为44平方米，如在塔楼投影叠加情况下，可再增加2-5平方米。在柱网和车行路线合理的情况下，单车位面积指标做到以上要求基本是可以实现的。如果有少量车位无法布置到地下室，也可以灵活结合景观设计安排在地面，以满足规划验收的要求，避免增加地下室层数及层高。

地下设备机房总面积目前各地产公司还未见有比较明确控制指标，笔者根据一些项目的数据统计，建议办公为主项目方案阶段应控制在计容面积的3~4%左右；商业项目根据商场规模建议控制在计容面积的5~6.5%左右，规模越大则占比会相应偏小。

以上均是指地下没有商业面积及较大面积自行车库的情况。投拓阶段的成本测算，在没有方案设计的情况下，可以用以上的信息推导出地下室所需的建筑面积。

2、不盲目增加核增面积

核增面积主要指控制计入核增面积的架空层、空中花园、地下地上公共通道、下沉广场、空中连廊和消防避难空间等面积。虽然核增面积不计容，不算地价，并且可以提高设计品质，但对售价及租金的收益提升却无法量化，并非越多越好。

由于建筑设计方案的多样性，目前是没有看到有地产公司对此类面积指标有明确规定。笔者从自身经验出发，建议在投拓阶段的成本测算中，设计管理部列出项目可能发生的核增面积指标，避免遗漏成本科目开项。

投拓阶段，通过与投资部比对利润测算与此类面积成本的敏感度分析，在投拓阶段是可以锁定上限数值的。后续方案设计须严格按预留的面积值上限进行设计，可以避免突破成本边界，带来设计方案反复修改的风险。至于如何确定第一版面积取值，可以通过对一些对标案例的统计后进行评估后确定。

需要注意的是，如核增面积后续可以转化为经营面积则需要综合评估。举例来说，某项目地下商业按常规方式计算实用率约为55%，但因为与地铁联通，经过申请商业动线面积的50%定义为地下公共通道，计为核增面积，这样实用率大幅提高到65%，提升的经济效益完全可以覆盖增加的建安成本。

3、排查是否存在非必要的高标准面积

高出规范要求的空间及做法，如果不能产生商业价值，都必须严格控制。

比如，某项目首层办公大堂联系首层商业的通道，其装修净高就和大堂空间一样做到了10米，这完全是没有必要的；

又如，某地下室平面以车库为主，因为设置局部商业或个别主要设备机房层高较高，采取整层地下室层高提高的方式，造成一定的浪费；

再如，很多项目地下车库的坡道宽度超宽，地下室坡道数量及出口数量都超出实际使用需求和规范要求，这也是应该规避的。

4、严禁产生核减面积

核减面积的产生就意味着销售及租赁面积的减少，实用率的降低，直接影响经济测算的数据，所以无论任何原因都不应该让建筑方案有核减面积的发生。应合理地利用当地的建筑设计规则达到所需要的建筑效果和功能的要求。

如在深圳，如果需要首层办公大堂层高需要超过6米，可以利用划定透空率的指标进行落实；在东莞，避难间实体墙和幕墙之间的空间是需要计入计容面积的，可以取消把这两者间的结构楼板来避免面积计算或与政府部门申请豁免。

5、关注规范执行标准提高的临界值

大家都会注意到建筑高度超100米，超250米后，消防设计标准的提高对成本的增加。其他类似绿色建筑，节能计算，装配式设计，机电系统选项都会有类似的要求。

例如正常情况下，人防配建面积同首层面积的，规定首层面积超5000平方米后，需要配设战时电站（成本增加约500万），如果首层面积刚好在临界值，做出少量的调整即可减除电站的设置，这样何乐不为呢。

6、严控公共空间的面积比例

商业地产公共空间主要是指大堂、电梯厅、公共走道、中庭、公区卫生间等。其面积占比的增大意味着实用率下降，且公共空间的建设标准较高，是成本控制的敏感点。各地产公司的产品手册对以上指标都会有较清晰取值范围规定，这里就不赘述了。方案设计启动前需明确相关面积及占比指标要求，过程中需阶段性的复核统计落地的数据，对于突破的地方，一定要与设计顾问复查和调整。

7、杜绝低品质的计容面积

主要是指由于建筑设计方案的不合理或者设计师追求特别的造型设计，导致平面功能有缺陷，从而引起销售和租赁的价格低于合理水平的情况。如因为平面布局，部分商业面积功能上有缺陷（太隐蔽不易到达，空间尺度不好用，没有后勤通道等）导致租金水平较正常低；如办公平面不规则，局部净高不达标，需打折销售等。

成本控制的终极目标是适配

设计方案要反复比选，与成本部拉通协同

适配就是不超配也不低配，把钱花在刀刃上，且花得刚刚好。现在，许多房企都建立了自己的成本限额标准。作为设计部门，既要遵循标准，也要在标准的基础上发挥主观能动性，通过方案比选、技术比选、跨部门协同等动作，寻找最佳的设计方案，而不是一味按图索骥做个“工具人”。

1、对成本影响极大！千万不要忽略体型系数的比选

体形系数是指建筑物与室外大气接触的外表面积与其所包围的体积的比值，这个指标经常用在节能计算中。体形系数其实涉及因素非常多，包括建筑总层数，避难层数量，核心筒布局，视线日照，空间进深，实用率，结构形式，幕墙面积，施工周期等，是大家在设计过程中容易忽略的一个需要反复比选的指标。

下面通过一个简单的模型进行说明：

办公塔楼建筑面积为10万平方米，层高按4.5米计，标准层面积分别为2000平方米(40X50米)和3000平方米（50X60米），则楼层数分别是50层和34层。两者差了16层，按5天一层计，主体工期相差80天。

延续以上的举例，这两种情况幕墙面积的比较如下：

标准层2000的幕墙展开面积为50层X4.5米X（40+40+50+50）米=4.05万平方米。标准层3000的幕墙展开面积为34层X4.5米X(50+50+60+60)米=3.36万平方米。

两者的差值为约7000平方米，如幕墙成本单方按2000元计，幕墙的成本就差了1400万。如果幕墙总造价不变的情况下，标准层3000的情况，幕墙单方的设计标准可以提高到2400元，大大增加了设计师发挥的空间。同样的建筑面积规模，集中式商业和街区式商业两种方案幕墙展开面积的差异就更大了。

2、设计标准不明确部分，与成本部充分拉通

各地产公司目前对商业项目都编制了比较完善的设计标准，包括层高、公共区域面积、实用率、主要空间尺度、天窗比例、外墙及装饰材料、结构形式、机电系统参数、品牌选项等都有了较详细的规定，基本能满足建筑设计方案阶段设计条件输入的要求，这里就不赘述了。

在实际的设计中，有具体设计数据要求设计标准还是比较容易执行和检查出来的，如层高，公共空间尺度，实用率等。但是类似室内装修标准和幕墙标准，往往公司只是规定了成本限额，设计师对具体采用什么材料及对应多少面积、范围、比例可以达到要求就会比较迷茫了。

由于各公司采购资源优势的不同，各地材料人工差异还有时间带来的市场变化，无法有明确的统一的图集或者做法。

笔者在实际的工作中会在设计初期增加一个设计师与公司成本部拉通信息的管理动作，内容包括设计师分享以往类似案例的做法及成本信息，甲方同时分享类似项目成本落地信息。初步交流后，双方会对项目主材和设计手法有大方向的共识，如各部位的成本策略（那些位置该重点投入，那些需要尽量节省），明确主材方向（如卫生间的主材石材/人造石/瓷砖），塔楼幕墙主要玻璃尺寸需要控制的尺寸和装饰性线条的尺度，室内洁具、五金及灯具的品牌及选型，天花的形式等等。 其他如过程中增加多方案 比选，保持与成本顾问的信息同步等做法也是需要一步一步夯实的，并无 捷径。

3、在满足设计要求的前提下，结合成本比选技术措施

设计过程中，大家都会比较关注平面和立面的设计，在具体的构造做法和技术措施方面会习惯性的延续过往项目制定的内容执行。其实在满足设计要求的前提下，不同的做法在成本上会存在一定差异，在技术评审议题中增加成本的数据信息，能有效节省成本。

比如， 覆土厚度结合景观地形和种植要求分范围确定，避免回填土和结构荷载的浪费；

细化明确有种植和无种植屋面的做法和范围，减少造价较高的有种植屋面范围；

根据不过功能空间楼面面层做法确定结构降板高度，避免基层过厚的浪费；

地下室防水方案比选，同样的防水等级，材料及工序数量的不同，成本也差异较大；

防火门五金配置要求细化，如单向疏散的防火门只需要单面设置拉手，一般物业只要求楼梯间防火门设门锁，前室及通道门不需要设置门锁；

综上，笔者认为，地产设计师必须建立成本意识，尤其是在无效成本管控以及成本适配上多想一步，与成本部门保持及时充分的协同沟通，让成本真正花在“刀刃上”。也 欢迎各位同行指正及留言补 充。

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