平安证券：南京限购全面放开，政策力度持续加码

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乐居财经 李礼 9月8日，平安证券发布房地产行业点评。

事项：

根据南京发布公众号，南京市出台促进房地产市场发展六条举措。包括放开落实国家信贷政策最新要求，放开玄武区、秦淮区、建邺区、鼓楼区限购等。

平安观点：

打响核心城市全面放开限购第一枪，落实差异化信贷政策。本次南京放开包括玄武区、秦淮区、建邺区、鼓楼区等四区的限购，意味着南京自2016年限购以来，再度全面放开限购，打响核心一二线城市全面放开限购第一枪。同时强调落实国家信贷政策最新要求，目前全国首套房、二套最低首付比例已统一调整至20%和30%，本次南京强调落实差异化信贷政策，预计南京首套、二套首付比例或有望调整至最低水平，进一步降低刚需及改善购房门槛。根据南京统计局的数据，2023年前7月南京商品房销售面积、销售额同比下降15.4%和12.8%，弱于全国。本次南京进一步优化房地产政策，符合当前南京楼市供求关系发生重大变化的新形势，预计后续更多楼市承压城市有望跟进，有望提振市场信心，叠加9、10月传统推盘高峰，短期销售或有望逐步企稳。

多举措支持刚需及改善需求，提升市场活跃度。对于新六区（江北新区、江宁区、浦口区、六合区、溧水区、高淳区）和栖霞区（龙潭街道、栖霞街道）、雨花台区（古雄街道、板桥街道、雨花经济开发区及西善桥街道秦淮新河以南地区）在2023年8月至12月期间购置新房给予补助，不低于合同总价的1%。对于“卖旧换新”的需求，在新房补助基础上，对出售自有住房并购买90平方米以上新房的，再给予不低于合同总价0.5%的补助，鼓励刚需和改善需求释放。同时推出“换新购”服务，由购房者与开发企业签订新房“放心买”认购协议，同时与经纪机构签署二手房“优先卖”协议。在约定的30-90天时间周期内，通过线上流量加推、经纪人聚焦推广等方式，缩短二手房售出周期；若二手房在约定时间内未售出，则开发企业按约定退还认购金，购房者无需承担违约风险，利于购房者置换需求的释放。

投资建议：本次南京全面放开限购及落实最新政策要求，打响核心城市全面放松第一枪，预计更多楼市承压城市有望跟进，近期地产政策组合拳频出，彰显中央托底地产信心与决心，短期政策博弈机会仍存，且需持续关注政策呵护下基本面走向，中长期持续看好积极拿地改善资产质量、融资及销售占优的强信用房企如保利发展、招商蛇口、越秀地产、华发股份、中国海外发展、滨江集团、万科A等。同时建议关注物业管理及产业链机会，如保利物业、招商积余、东方雨虹、科顺股份、伟星新材、坚朗五金等。

风险提示：1）其他核心城市跟进调整不及预期风险；2）楼市修复不及预期风险：近期楼市成交呈现疲态，若政策改善无法有效刺激需求，将导致销售修复低于预期风险；3）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险：当前房企资金环境仍较紧张，若政策发力效果不及预期、资金压力较高企业仍存债务违约展期情形。

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