房地产新格局，基本定了

这几天，关于“认房不认贷”的政策推进，终于又有了一些进展。

8月25号，住建部等三部委联合发文，推进“认房不认贷”政策落地，并且延长了换购住房减免个税的期限至2025年底。

(资料图片仅供参考)

然而，此时距离住建部倪虹部长表态，已经过去了一个月了。

并且，当时提及的另外两项措施“降首付比例”和“贷款利率”，依然还没有动静。甚至8月份公布的5年期LPR也继续保持不变。可以看出，高层对于刺激楼市的态度，依然是非常谨慎和暧昧的。

而一线城市的态度，更加耐人寻味。据悉，深圳部分银行表示，“认房不认贷”政策可能不会发文，而是直接执行。也就是说，就算有利好政策出来，也并不打算大张旗鼓。

这跟之前明源君说过的判断一致，那就是：

当前房地产的主线，根本不是「救市」，而是「改革」。

怎么改？

一是租售并举，建立保障住房体系。也就是我们说过很多次的，供给侧结构改革。保障性租赁住房和共有产权房，都在加速。

二是从“大开发”模式，向“大资管”模式转型。也就是对存量物业的改造升级、运营升级、经营模式升级。

不同于购房政策松绑的遮遮掩掩，有关地产新模式的政策制定和出台，可以说是相当的雷厉风行。

2022年中央及地方累计出台住房租赁相关政策160余次，近30个省市发布了加快保租房发展的实施方案及细则。

例如，年初的住房租赁「金融17条」，央行和银保监会针对长租公寓的资金成本问题，给出了全方位的支持。几乎覆盖了建设、购买、运营、退出各个环节，一揽子给长租公寓企业扫除了所有障碍。

在这些扶持之下，租赁住宅的热度也快速上升。今年上半年，头部企业的扩张速度明显提升，大量新的租赁品牌，扎堆入市。

上半年，TOP30集中式长租公寓累计开业规模96.43万间，同比增长9.55%。自如、魔方等头部长租企业，也在近期被传出准备赴港上市。和哀鸿遍野的开发赛道，形成了鲜明的对比。

长租公寓作为第一个集中暴雷的地产赛道，完成风险出清后，各方参与者已经卷土重来，开始形成全新的行业格局。

政策支持大开绿灯

行业格局出现明显转变

上一轮长租公寓暴雷潮的出现，最根本的原因，还是在于商业模式本身存在问题。

因为之前的长租公寓以“二房东”模式为主，通过低价收购房源进行装修，再以高价出租出去，从而赚取“租金差”。这种模式的利润空间非常有限，要想达到一定的盈利水平，就必须要上规模。

这就导致长租公寓企业，在前端获取房源的竞争白热化，直至出现“高收低卖”的情况，企业挪用租客的预付租金，负债经营，最终导致暴雷。

总结起来就是：

① 租赁房源供应不足。

② 对租赁企业经营的金融政策支持不足。

③ 参与竞争的长租企业，运营能力不成熟。

而从目前的情况的来看，行业的经营格局已经发生了很大的变化。

一、分散式转向集中式，项目规模越来越大

其实，集中式公寓相较于分散式，有更大的利润空间。集中式公寓毛利率约在30-40%之间，分散式公寓毛利率在10-30%之间。

但过去，优质的集中式公寓物业，获取难度很大，导致市面上一直是碎片化、分散式的模式为主。

但近两年，大量改革政策，释放出大量存量土地和房屋，用于大规模集中式租赁住房建设。长租公寓的房源获取渠道，被大大拓宽了。

一是农村集体用地大量入市，被用于建设大型租赁社区。

多主体供应的土地资源，让租赁用地来源更丰富，一方面大大加速了租赁住房的供应速度，另一方面，也有利于降低地价。

今年4月，华润有巢规模最大的租赁社区——润堂·瀛海店开业。作为国央企，华润有巢大部分的公寓项目，都是利用集体土地建设的大型租赁社区。

北京万科泊寓成寿寺社区——成寿泊寓·院儿，拥有901套租赁房源，也是由集体土地建设而成。

租赁用地的大量集中供应，让长租公寓向大规模、集中式的方向发展。一方面，集中管理，让企业运营效率更高，另一方面，也大大降低了房源获取的竞争烈度。

二是“非改租”政策加速，大量存量物业变身租赁住宅。

这条政策的放开，进一步提升了租赁住房供给的速度。

今年上半年，长租公寓出现大批量集中供应的趋势，其中大部分新开项目，都是“非改租”类的存量改造产品。

所谓“非改租”，就是对城市里，闲置和低效利用的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住类的存量房屋，改建为保障性租赁住房。

7月1日，万科泊寓将深圳水务南山大楼办公楼，改造为204间保障性租赁住房，并正式投入运营。龙湖冠寓北京郭公庄地铁站店，也是由一座闲置办公楼改造而来，经过装修后，变身为一个拥有745间房的保租房项目。

6月6日，京城目前最大的单体保障性租赁住房——首创和园·繁星社区入市，拥有的房源数量高达6500套。而这个项目，是由华北曾经最大的石材集散地重建而来。

当前的租赁住宅项目，不再是分散式的租赁房源，而是开始大型社区化，甚至不少项目还会配件商业、幼儿园等配套设施。

年初的住房租赁「金融17条」，也明确了会给与这两类项目充足的金融支持。接下来，租赁社区大型化、集中化的趋势，大概率还会继续。

二、“二房东”模式转向重资产和轻资产模式

长租企业的经营模式主要有三种：

① 轻资产托管模式。只做品牌、系统和运营管理能力的输出。

② 中资产包租模式。也就是前面提到的“二房东”模式。

③ 重资产持有运营模式。即自持物业，拿地、开发建设、运营服务一条龙，再运用金融工具如REITs退出。

过去一度作为市场主流的中资产模式，目前正在快速向两端分化，逐渐退出历史舞台。

1、租赁金融化，给重资产模式提供可能

过去，重资产模式之所以行不通，很大的问题，就是算不过来帐。而现在，随着行业的不断金融化，重资产模式开始具备吸引力。

首先，前端“基金＋运营方”的模式，降低投资门槛。

今年1月，建行与万科联合创立了建万住房租赁投资基金，投资收购房企的存量资产，统一委托万科泊寓运营，最终通过市场化整售、公募REITs等实现投资收益。

这种模式结合了金融机构的低成本资金、资源、政策优势，和企业的实操运营经验。双方的压力，都得到很大缓解。

其次，是提供全方位的金融支持。

不管是租赁住房的建设、批量购买，还是后期运营，都能得到信贷支持，且贷款比例能达到8成。

尤其是租赁运营企业，批量购买租赁住房，最长能获得30年期限的贷款支持，这已经超过以往对居民贷款的支持力度。

并且允许发债和证券化。给运营租赁住房的企业提供稳定的现金流，和优秀的推出机制。这就解决了企业做重资产投入的最大顾虑。

因此，过去在“万村计划”交了大量学费的万科泊寓，目前已经基本转向重资产模式，约70%的房源均为自持物业。龙湖冠寓也基本上只做自己体系内的房源，且完全自持。

甚至现在有一些开发商，在销售市场冷淡的情况下，为了避免资产贱卖，将手中的开发项目销售至一定阶段，还清项目负债后，剩余房源全部转为自持运营，曲线救国，实现资产的保值增值。

2、行业逐渐成熟，给轻资产模式打开市场。

随着客户认知、企业经营逐渐成熟，当前，市场层面对运营管理价值的认可度，已经形成。

因此，一些品牌力和运营力较强的头部企业，也开始向轻资产模式转型。

例如，分散式长租公寓的龙头老大——自如，就推出了“增益租”模式。尝试实现从“二房东”到“资产托管”的角色转换，向轻资产模式转型。

经营模式上，不再采取“收房—改造装修—出租”的“租金差”模式，而是房东提供房源并承担前期装修费用，自如负责装修和运营，采取租金分成模式。

一方面，节省了前期收房费用和装修投入，另一方面，能对装修业务和家政服务业务带来增益效果。

据自如公布的数据，2022年，自如“增益租”模式的业主委托量同比增长50%，委托量已经超过11万间。

政策的逐步健全，让租赁赛道真正进入了全速发展期。并且相较于前一轮的大扩张，更加健康、理性、可持续。

三、资产价格回落，外资租赁企业积极扩张

随着长租公寓热度上升，高端租赁也开始吸引外资的注意。长租公寓的大宗交易热度，明显上升。

1月底，领盛从朗诗青杉资本手中收购了位于上海杨浦区的独栋办公楼黄兴大楼。两周后，又从建发手中收购了上海杨浦三栋办公楼，都将改造成长租公寓。

5月份，辉盛国际和铁狮门成立合资公司，落子深圳，投资7.17亿整体收购了华润置地深圳深润大厦325套酒店式服务公寓，并计划继续在中国拓展高端租赁公寓项目。

外资背景的长租公寓也在进行积极拓展。7月底，万豪行政公寓在杭州的第二个项目开业。

而2月，万豪国际集团就已经与苏州华贸中心签署协议，打造丽思卡尔顿酒店和万豪行政公寓双品牌项目，预计将2025年前后正式开业。

杭州万豪行政公寓，图源：酒店新榜

外资压注中国长租公寓市场，除了当下资产价格低的因素外，更重要的还是看好未来的租赁市场。

睿星资本大中华区董事总经理就认为，当前的长租公寓，就像是工业地产、物流地产十年前的状态。中国毫无疑问以后会是全球最大的长租公寓市场。

无论是做高端、低端、蓝领、学生，都会找到机会。世邦魏理仕的《中国长租公寓投资报告》甚至认为，长租公寓有望成为未来十年中国最具成长性的商业地产类别。

从目前长租公寓赛道热度飙升、高速发展的态势来看，这个判断并不夸张。

政策指导明确，投资意愿强烈，市场需求旺盛，租赁赛道作为地产新模式的重要模块，正在成为行业转型的重要方向。

产品多元化趋势出现

中高端市场崛起

在高涨的投资和建设热情下，长租公寓在产品方面，也产生了很大的变化。

一是产品更加多元。

租赁产品并不只是青年人群、低收入人群的一种过渡性选择。而是逐渐成为一种居住生活方式。

例如龙湖今年就推出了全新的长租公寓产品线—“欢肆”，采取品质公寓+活力街区混合空间的运营模式。

龙湖的长租公寓业务，也正式发展为四条产品线，分别是长租公寓“冠寓”、产业办公“蓝海引擎”、服务式公寓“霞菲公馆”、活力街区“欢肆”。

除此之外，一些企业则重点打造全龄化租赁社区和家庭式租赁社区。

例如滨江旗下的滨江暖屋，自持的商品房租赁社区——杭州钱江世纪城店，就全部是两房、三房的“家庭型”租赁房源，整体出租率达到98%。

华润有巢国际公寓的大型租赁社区——润棠·瀛海店，更是打造了20栋公寓楼和3栋独立商业。

甚至还配套有社区专属食堂，菜市场、超市、花店、药店、水吧、快递站、宠物美容店等多种商业业态。还设置了共享厨房、影音室、阅读室以及亲子活动室四大主题组团大堂，以及社区广场、社区露天影院、专业健身房、瑜伽室、自习室、幼儿园……等共享生活空间。

这种形态的租赁产品，几乎涵盖了全部生命阶段的居住需求，已经和我们过去理解的过渡性居住产品截然不同了。

二是高端市场开始崛起。

随着地产行业进入改善时代，租赁产品的类型，也开始向中高端转型。

自如的公寓系列就已经形成了多个产品梯队，包括低价位的合租产品“友家”、中端整租“心舍”、高端整租“曼舍”，和建筑作品“曼邸”。

另外，随着外资高端租赁企业和酒店背景长租企业的投资下，高端酒店式公寓和服务式公寓，热度也在持续上升。

小结

其实，现在的地产行业，并不像很多地产人以为的那样，一蹶不振，毫无生机。

旧模式倒下之后，和新模式相关的赛道，涌现出了很多新的机会。新模式的格局逐渐成型后，居住产品的供应结构将会更多元，各赛道的发展也会更均衡、更健康。

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