中报观察 | 金融街物业爬坡

观点网 当高增长时代过去，物企各显神通，企图在愈发激烈的市场竞争中分一杯羹。随着愈来愈多物企发布中期业绩公告，有人欢喜有人忧，行业格局悄然中发生着变化。

(相关资料图)

对于金融街物业而言，没有头部企业的光环，也没有动辄数成增长的业绩。从2021年以来，这家至今在管面积不过三千多万平方米的物企一直继续着它缓慢的爬坡之旅，2021年、2022年全年收入增速分别为11.85%、5.13%。

在今年上半年的业绩报告里，金融街物业仍维持着不急不缓的小幅上涨，报告期内收入同比增加约6.39%至7.12亿元，增速跟去年同期基本持平，去年为6.61%。

公司拥有人应占利润在经历了去年的下滑后，今年录得正向增长，截至2023年6月30日，金融街物业拥有人应占利润约7111万元，同比增加约14.79%。

对于未来预期，金融街物业保持着乐观态度。据投资者介绍，该公司执行董事、董事长兼总经理孙杰表示，结合当前宏观经济和行业趋势，预计未来三年收入和利润的年复合增长率会在10%-20%区间。

盈利挑战

收入缓慢增长的同时，成本的上涨却在不断拉低金融街物业的盈利水平。该公司毛利率从2021年上半年的22.12%降低至2022年上半年的19.50%，进一步降低至今年中期的17.76%。

相应的，在毛利方面，自2021年上半年创造了将近3成的增长后，该公司就一度处于毛利增长困境，2021年全年毛利增速仅为4.76%。到2022年中期毛利开始下滑，同比减少6.01%至1.3亿元，今年上半年继续降至1.26亿元，降幅3.12%。

具体来看，物管服务中的商务物业仍是毛利的主要贡献来源，上半年该部分毛利为0.97亿元，毛利率23.83%，比去年同期下降了4.28个百分点；非商务物业毛利率虽然上涨了1.01个百分点，但整体仍处于较低水平，仅为12.67%。

对毛利贡献最多的商务物业（包括办公楼、综合体、零售商业大楼及酒店）在管面积在金融街物业总的在管面积中占比相较去年同期有所提升，从24.4%增至25.3%，主要是由于办公楼在管面积增加了55.5万平方米。

上述投资者透露，孙杰表示，未来在控制毛利率水平方面，将坚持以商务办公、公建等非住业务作为核心优势业态，通过重点关注一线新一线以及二线的城市区域来加大拓展力度，同时持续落实成本管控措施。

被金融街物业单列在主营业务中的餐饮服务，依然没有扭转自上市以来的亏损局面，该业务2020年毛利率约为1.8%，2021年餐饮业务为负6.1%，2022年亏损进一步显现，毛利率约为-30%。

今年金融街物业在餐饮业务上取得较明显恢复，收入同比增加了32.14%至0.37亿元，占总收入比重为5.21%，占比提升了1.02%。但从盈利水平看，该业务仍处于亏损状态，毛利率仍负11.69%，毛利为负433.6万元。

餐饮业务外，物业管理服务贡献了金融街服务超七成的营收，上半年收入同比增长4.11%至5.32亿元，占总收入比重74.72%；增值服务收入1.38亿元，同比增长了8.89%，占总收入比重19.34%；租赁服务518万元，同比增长42.73%，占比5.21%。

跟报告期内收入的微增相比，金融街物业的应收贸易款项增幅较大，于2023年6月30日的应收贸易款项约3.01亿元，较去年末的2.43亿元增加了0.59亿元，增幅为24.16%，主要是来自第三方的应收款增长，来自关联方应收款减少了90万。

对于应收款增长，金融街物业于财报解释称主要由于总在管建筑面积增加使得来自物业管理服务的应收贸易款项增加及应收款项未到收款期。

规模爬坡

上半年金融街物业在规模方面的增长并不明显，在管面积由2022年6月30日的约3481万平方米增加3.78%至约3612万平方米，较2022年末仅新增116万平方米。

于2023年6月30日，该公司物业管理及相关服务已覆盖中国华北、西南、华东、华南、东北及华中等六个地区的17个省市、自治区，总在管物业数目为253个，合同建筑面积3855.8万平方米。

据投资者称，金融街物业管理层介绍，独立第三方业务市场已经成为集团拓展项目的一个重要来源，上半年新增合约面积中来源于第三方的面积占比达到了93.9%。

从在管面积来看，上半年来自金融街联属集团开发的物业面积占比不降反增，从去年同期的52.3%微增至53%，在管面积增加了95.2万平方米至1914万平方米；来自第三方的在管面积增加了36.3万平方米至1698万平方米，占总在管面积比重从47.7%降至47%。

但从项目数来看，上半年来自关联方的在管项目总量新增11个，目前为132个；来自第三方的项目数由2022年中期的103个增加到121个。

在加强与第三方的合资合作上，今年金融街物业与合作伙伴淄博经济开发区众程物业管理有限公司、淄博市万学商业运营有限公司合作成立山东金融街物业有限公司，该合资公司计划承接位于山东省淄博经济开发区的起步区、汽车零部件产业园及其他产业园、产业城等多个项目。

另外，上半年金融街物业收购了香港置佳物业70%股权，据投资者称，金融街物业执行董事兼常务副总经理薛蕊介绍，未来置佳物业将在香港市场继续深耕，公司将依托其成熟的服务经验和管理能力在粤港澳大湾区寻求拓展。

投资者告诉观点新媒体，金融街物业管理层多次提到，未来公司将继续深耕商务和公建物业领域，重点关注一线新一线以及二线经济发达地区城市，同时在已经布局的京津冀、长三角、粤港澳大湾区、成渝城市群等区域持续发掘市场机会，提升业务占比。

目前在金融街物业的在管面积中，非住业态占比达到59.9%，较去年同期降低了1.4个百分点，在管面积合计2161.8万平方米。

值得注意的是，公共物业是除住宅物业外，金融街物业在管面积中比重最大的单一业态，占比达到34.5%。其上半年的公共物业在管数目较2022年上半年增加了12个，但在管面积减少了20.8万平方米。

据介绍，金融街物业上半年在策略上做了更新调整，对整体项目质量进行筛选和更迭，力图提升每一个项目的效益贡献。

关键词：