打响回暖第一枪！天河北杀出改善黑马

政策大礼包还在路上，楼市已经酝酿了一个小声势。

前脚住建委刚发声支持刚性和改善性住房需求，后脚央行又重申调整存量房贷利率。

反映到市场，最近楼市君到了各大售楼部调研，就有一个很明显的感知：

(资料图片)

广州楼市的回暖，从中心区打响了第一枪！

|天岚项目人气图

市中心的回暖速度

将超出你的预期！

总有人问：楼市是不是真的在回暖？

最直观表现为：7月至今新房来访量四连涨，最近一周更是飙升到1.32万台，成交接近700套。

|技术生成

热度开始回归，也点燃了土拍的情绪。

今天，位于滨水湖区旁的天河世界大观地块，经过8家房企23轮角逐，以楼面价50160元/平被越秀拿下，刷新广州地价榜单。

可以预见，“中心区+景观资源”的楼盘价格将越来越贵、越来越枪手。

实际上，当下新房市场的三个“分化”，已经凸显出来了：

热度“唯中心”聚集

在蠢蠢欲动中，我们可以看到广州的成交量，再一次从珠江新城开始。

8月仅过半，珠城二手成交便达25套，相当于7月的全部。平均每天有2个买家，用脚投票珠城！

|技术生成

按这样的势头，8月的数据很可能突破50套，接近今年四月的旺季水平。

紧随其后的，是从珠城往外辐射的琶洲、天河北等板块，成交同比上涨超30%。

在楼市君看来，之所以核心区楼市热度这么旺，是因为它拥有最集中的购买力。

而核心区的豪宅始终是稀有资源，拼的就是圈层、景观资、户型...

一旦市场上的供需关系变化，珠江新城等的中心区存量市场，自然借势而起、变化迅速。

只有25%的房子，是真资产

当然，中心区并非意味着核心资产。

今年上半年，天河超过7000套老破小挂牌，平均成交周期超过半年以上

天河二手住宅共成交接近2000套，其中成交周期在100天内的不超过500套，占总体约25%。

丨天河四大资产圈示意图

注：技术生成

纵观这批房源的分布，只有珠江新城、金融城、天河公园、天河北能进入“核心资产圈”：

它们可以持续增值，且能通过快速流通兑现。

而一些边缘板块，“天河信仰”也挽救不了转手慢、涨价难的尴尬。

需要提醒的是，目前天河新增楼盘、新出让地块多分布在天河东。这也意味着，未来几年里，新增核心资产非常少。

变现速度的分化，表明市场这双无形的手，早已提前圈定“优质资产”。

最高涨111%，标杆二手更保值！

“优质资产”到底有多保值？二手价格变化正好能说明问题。

我们整理了不同板块的二手盘，通过对比房价变化发现：越是靠近CBD、有景观资源的房子，价格更坚挺。

注： 技术生成

楼市君总结这一波分化，优质资产有三大核心要素。

1、强板块，能聚集购买力。比如珠江新城、天河北，稍有回暖就率先领涨。

2、强资源，能自成一体。比如CBD圈层、云山珠水，无论多少新盘它们一直吃香。

3、价格抗跌，在周期动荡中以确定性应对不确定性。

三重稀缺加持

兼备CBD圈+一线生态

不过，即便在天河北这一核心资产圈，能符合买家要求的优质资产不多。

翻开板块来看，天河北开发多年，楼龄大、户型差的产品不在少数，多数资产已过最佳持有期。

与天河CBD只有直线距离3公里的天岚，凭借0.64容积率、依山傍水等独特优点，成为主城区改善客的“香饽饽”。

但凡你只要去过现场，你就很难拒绝眼前的景观：

|天岚实景图

天岚凭借与CBD恰到好处的地段、依山傍水的资源、高品质的兑现力拥抱生活。

你每一次回家，都是度假。

左CBD右生态，几乎不可再有

为什么楼市君说，天岚是主城区改善客绕不开的？

首要的原因，是精妙的地理位置。

我们摊开地图，不难发现与天岚背靠的是广州的千年文脉云山，山的另一侧则是白云新城CBD。

它紧邻广州老牌富人区南湖板块，与天河只隔了约3公里的直线距离。

|从云山远眺珠城

广州楼市发布摄

换言之，天岚近距离享受白云、天河的核心配套。

这里被纳入珠城10公里生活圈内，是CBD向北第一站。一脚油门的距离，你就能通达直线7.5公里之外的中信广场。

这种资源集合的地段，错过就不再有。

2022年至今，广州中心五区成功出让的33宗涉宅地中，一半的新盘是以TOD+的模式开发。

业内人士透露：在广州土地规划上，极少有地块能同时与CBD、山湖有如今微妙的尺度。

CBD圈+一线生态，唯天河北兼具

纵观广州版图，这样聚集了CBD和生态资源的“生活圈”，注定是极为稀缺的。

其一，真正有势能且成型的CBD圈，本就不多，珠江新城、白云新城算是。

其二，CBD景观相对容易，要兼顾静谧环境的，过去20年也只有南湖板块、二沙岛能入顶级富豪们的法眼。

随着土地开发殆尽，如今只有天岚所在的天河北板块接棒。

|天岚社区实景图

地势的大开大合，成就了天岚的稀缺的生态。

整个项目，背靠约800公顷的凤凰山，直面约13.3万方的金湖而建，被绵延的云山山麓包围。

向远处眺望，是由小蛮腰、西塔构成的城市中轴天际线。

因为天岚整个项目约20万方的体量，它不像其他墅区一样淹没在山中，反而能与山水相互借势。

|天岚社区实景图

拥有私家山湖，找到与自然生态的共融点，融入业主的日常中。

这是很多山景盘无法比拟的优势，也是广州市区的唯一。

兑现力肉眼可见，少有的准现楼

在楼市君看来，天岚最难得的一点，是真正做到了决定性的“1”。

很多项目都会描绘“蓝图”，但只有让你肉眼可见的兑现力，“1”后面才有一串0。

天岚的成长周期峰值不在于前期销售阶段，不盲目追求短期的爆发性效益。

它每一个考察点，你都可以实实在在看到。

|天岚实景图

当“现楼”销售的呼声越来越大，想要找一个敢“素颜出镜”的楼盘已经很不容易。

而天岚，早已完成从开发一片处女地，到如今的生活呈现，成为璀璨的人居标杆，实力有目共睹。

它由每一期产品、每一批配套、每一场社区活动、每一个运营细节浓缩而成。

如今，项目园林景观有多少层次、房子面积有多大、阳光有多充足、交标有多给力...你都无需想象，统统所见即所得。

|天岚板房实景图

毕竟，只有新世界中国的基因，能赋予楼盘一种持续的、不间断的生长力。

而今年，是天岚跨越里程碑的一年，也是首批业主提前迈入红利期的元年。

这张主城区人居封面，已清晰可见。

低密国际人文社区

“高级感”卓尔不群

在“高手”云集的主城区，稀缺资产的内在功力应更为深厚，才能卓尔不群。

这对天岚而言，并非难事。

其意义，已超出建筑本身，我们将其视为多重价值复合的人居作品，更为恰当。

如果你有去现场看过，对这里的印象，或许会与市场上其他新盘有所不同。

｜天岚实景图

| 图源：项目资料

楼市君认为，这种“不同”在于：

环境、品质、社区人文、圈层等价值点，糅合构建出拔尖的人居价值体系。

比如，不可复制的容积率、神秘的高端圈层、国际人文社区、户户朝南观山湖……

这些标签叠加，让天岚的价值更高一级，生活底色也更显“高级感”。

容积率仅0.64，珠城10公里内难寻其二

建筑疏朗，草木葱茏，楼下花开满园……这样的低密环境，才是对生活的尊重。

然而，在寸土寸金的中心区，这往往是奢求。

｜天岚实景图

| 图源：项目资料

天岚不一样，容积率低至0.64，是广州中轴独特的存在，山湖相拥，宛若桃花源。

2015年至今，全市出让400多宗宅地，仅有3宗容积率低于1.0，占比不到1%，天岚的珍贵性不言而喻。

珠江新城10公里内在售的众多新盘，低密性难以与之匹敌。

｜技术生成

这样的低密性，意味着整个小区的居住密度较低，人员纯粹，生活舒适度更高。

据相关统计，小区每降低0.1容积率，就能将绿化率提升1%，让富氧的绿意更为浓密。

如此一来，项目便有更多的空间去诠释理想的生活。

青翠的树木、松软的草坪随处可见，楼下是百花争艳的私家花园，随手一拍都是美图。

｜社区实景图

| 图源：项目资料

闲暇之时，可以绕着社区跑一圈，或到户外草坪上练瑜伽、遛狗、看书，亦或在林荫道上散步、骑行。

这里生活的每一帧，都有着精彩的剧情脚本。

超然的心境，也由此滋养，这是一种天然的松弛感，一种逍遥自在。

｜社区实景图

| 图源：项目资料

不仅如此，这里背靠沉淀约20年的金湖花园，配套已成熟，所见即所得。

户外游池、儿童游乐室、羽毛球馆、健身房、乒乓球馆等，一应俱全，构建多维场景，让居者生活更自在惬意。

高端人文圈层独树一帜，社区氛围包容多元

与众不同的生活环境，自然能形成独特的场域，吸引志趣相投的同道中人。

金湖花园早已凭自身独特的魅力，形成了颇为神秘的高端圈层。

约31位驻华领事、83位世界500强CEO，曾在这里108栋别墅里下榻，国际化的生活聚合而成。

｜天岚实景图

| 图源：项目资料

不少外企高管、教师、医生等精英人才，也纷纷慕名而来，“谈笑有鸿儒，往来无白丁”。

“百万买宅,千万买邻”，高素质的圈层，往往能形成高级的交际圈，普通社区难以媲美。

而与高知圈层相匹配的，是这里国际化且充满人情味的社区文化。

在万圣节派对，一起搞怪嬉闹；在游泳夏令营中，一起享受夏日畅爽；在脱口秀表演中，一起感受演员的幽默风趣……

｜社区活动

| 图源：项目资料

这样的社区，开放自由、包容多元。

不同的思想观点在此碰撞，志趣相投的人一见如故，邻里之间和睦相处……

重要的是，项目以人为关注焦点，用心地经营社区生活圈，才能呈现出如此有张力的生活。

户户南向，2梯3户更享私密性

贯穿整个小区的自在安逸，也渗透到了天岚精心打磨的产品中。

一个高端项目对产品的重视程度，或者对顶尖客群生活的解读，很大程度上会影响居者未来的生活质感。

除了营造自在生活，天岚还融入更多高级的设计，来匹配城市精英对生活的高要求。

目前项目主推的建面约97-128平南向湖景洋房，便是如此。

比如，在景观视野上，天岚做到多开间朝南、巧设飘窗，引景入室，设计颇为用心。

｜天岚视野景观

| 图源：项目资料

在空间设计上，天岚为纯板式，南北通透，采用N+1的“多房设计”，实用性和舒适性被强化。

值得一提的是，2梯3户的设计，也让业主更享私密性。

具体从户型来看，建面约128平4房，居住体验堪比市面140平产品。

天岚的每一户、每一扇窗，都不是房子的附属，而是山湖景观的一部分。

每天清晨起床，闯入眼前的是见缝插绿、湖水潺潺，抬头是绿意蓝天。每一处室内空间，都是被阳光和山风、湖光洗涤之后的通透。

｜天岚样板间实景图

| 图源：项目资料

在这样的空间里，生活是被山湖美景包裹的，从容优雅。

综上，从天岚的多面镜像来看，我们仿佛看到了一种楼市里的稀缺物种。

这类资产，生长在核心城市、核心地段，聚合各种顶尖资源，以产品力、社区文化去迸发内在力量。

与此同时，具备超强兑现力，秉持长期价值主义，才能成为高端圈层追求的限量款，站上舞台中央，成为不可替代的存在。

｜天岚实景图

| 图源：项目资料

而天岚，占位广州中轴、迅达天河CBD；靠云山、揽湖景；社区聚集高端圈层；连产品都做到户户南向望湖山……

每一个层面，都很好地契合楼市稀缺物种的属性。

天岚有业主曾感言，之前挑选限定款和经典款奢侈品时，选了后者，但多年后还是忘不了限定款，然而已错过了。

这便不难理解，为何会有这么多业主选择天岚这款“限定款”。

回到当下楼市来看，市中心率先回暖，要如何选择，相信很多理智的买家，心里已有答案了。

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