楼市，“繁荣”的前夜？

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7月27号住建部在召开的企业座谈上会表示：“进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施”。

等了半天，还是个加杠杆的路子，看来政策工具箱里可选的工具貌似不多了。

(资料图片仅供参考)

也是，在限购限售这些曾经还管点用的调控手段，已经在诸如南京、苏州、郑州等省会或二线城市被证实，即使完全放开也基本没用后，选来选取能拿的出手的办法也就剩下降首付加杠杆。

巴掌大网眼的渔网捞不到鱼儿，那就得换指甲盖大网眼的渔网来试一试了。

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100万的房子30%首付得30万，你掏不起是吧？没事首付比例降到20%只需要20万。

如果还是不行，15%首付比例15万也不是不能考虑。

降低首付比例，可以在不降低房价的前提下，让更多掏干6个钱包也没法上车的个体“突然”有了上车资格，从而加速消化房企手里源源不断建好的新房。

这就是金融游戏中加杠杆的“玩法”，1元钱可以干5元甚至10元的事。

不过“玩法”虽好，代价也同样存在，这个看似刀切豆腐两面光的操作，在貌似对房企和个体有利的同时，把风险也扔了出去。

首先是个体，对于个体而言，以更低首付比例进场买房的人，面临的是未来30年高额的房贷偿还时光。

别人60万贷款，你80万，你月供不高还款压力不大那就有鬼了。

同时更高的房贷金额则对低首付比例“勉强”进场买房的人，在未来提出了更高和更稳定的收入要求。

最好祈祷工作和家庭一帆丰顺，不稍微稍大一些的经济上的波动，搞不好就得和自己这份得来不易的“资产”，挥手说拜拜了。

这一点美国在2008年次贷危机中，就已经以无数中低收入家庭的低首付买房最后崩盘的实例，摸着石头过河的走在我们前面了。

而对于银行而言，更低的首付比例则意味着要放出去更多的贷款，更多的贷款虽然会提高银行的收入，但风险也在同步提升。

购房的首付比例在一定程度上可以看做银行等金融机构的风险缓冲带，而更高的首付比例意味着在房价下跌时银行拥有缓冲带的宽度更广。

还是美国。

2008年次贷危机爆发的早期，也就是那一轮资产泡沫还处于酝酿期时，美国银行等一众金融机构还能“理性”的要求购房首付比例在20%以上，从而间接的拥有了房价下跌20%的风险缓冲带。

而随着楼市热度越来越高，大量收入稳定且能付得起20%首付的优质客户已经被基本挖掘干净。

但银行等金融机构眼看楼市上涨的风头正盛，于是在巨大利益的驱使下，安全和风险被逐渐抛诸脑后，金融机构中5%的首付开始大面积出现。

优质的割完了，就找劣质的。

有债务没关系，收入不稳定没关系，凑不齐首付也没关系，只要把杠杆加起来就一切都不是问题了。

最终5%首付比例的高杠杆的确翘起了美国楼市的大牛市，但同时资产泡沫也被吹大到了极限，随着2008年雷曼兄弟的破产，所有人都见识到了，什么叫做财富的转瞬即逝。

吃一堑长一智的美国人，在危机后一度又把首付比例拉回到20%。

杠杆虽好，也得适量。

当然有美国次贷危机的“珠玉在前”，我相信我们的首付比例即使要降低，也一定不会降到5%。

但不管怎样，这种以更低首付比例来托举楼市的操作，本质上和当时美国金融机构的一些行为并没太大区别。

都是在挖掘更多购房群体来延续楼市“繁荣”的同时，不由自主的放大了“部分”潜在的金融风险。

用更低的首付门槛，让更多储蓄和收入可能本不够资格进场的个体“轻松”进场买房，这种楼市内罕见的“乐于助人”的行为，是在用未来可能存在的风险换取当下短期的楼市繁荣。

的确短期内更的首付比例可能可以加速新房去化，进而缓解了房企紧绷的资金链，最终救活了奄奄一息的土拍市场。

但长期的话，用低首付高杠杆来深度挖掘购买力从而“硬”撑起来的资产价值，怕是经不起太大的风浪的洗礼的。

地基，毕竟不稳。

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从放松城市限购门槛，到下调房贷利率，再到降低首付比例，救市这一路走来就两个字。

“刺激”。

总想着通过什么新的途径再刺激出一点购买力，来填饱楼市背后的那张债务的巨口。

但问题是刺激也有个前提，那就是被刺激的目标，多少还有点底子供你刺激。

而现在情况就好像是，一个人已经饿得没多少东西可以排泄了，结果医生还在那一个劲的开泻药的方子。

多少有点强人所难。

现在几乎所有人都知道当前楼市的症结是价格问题，但貌似楼市参与者中除了购房群体之外，大家都对这个症结视而不见。

商品房也是商品，一件商品积压滞销到影响生产厂家回款时，那么就降价清仓加速回款，这是不需要经济学家科普也知道的道理。

但奇怪了，这么朴素简明的道理，到楼市就行不通了。

不过有一说一，深处楼市最中心的房企们倒是看到了症结所在，知道降价还有的搞，但碍于限跌令的存在，也只能费尽心思的“曲线救国。

暗地里降首付，买房送等价值黄金，先买房后退款等等等等，房企们绞尽脑汁的向市场三番五次以变相降价的行为“示弱”，但无奈我们有关部门法眼如焗，房企这些“蝇营狗苟”的‘示弱’行为无一例外的被尽收眼底。

约谈、叫停，房企准备向市场规律下跪的膝盖，还是被强行掰直了回来。

当然，叫停也不是完全不能理解，新房价格直接影响着地方上的土地价值，而土地价值则影响着地方上未来继续举债时“筹码”的坚挺程度。

只有“筹码”继续坚挺，未来才能接着举债，也只有继续举债才能滚动那些过去十多年以土地为信用锚定物所衍生出来的大量债务。

谁让过去形成路径依赖了呢，现在房价地价深度捆绑，想解开，难。

既然解不开，那就只能换个方式了，比如这次降低首付。

30%不行25%，25%不行20%，20%还不行15%也不是完全不能考虑，总之就是在房价没的谈的前提下，杠杆给个体们管够。

降价？恐怕不行。

加杠杆？大力欢迎！

办法倒是个办法，无非就再测试一下居民部门杠杆率的极限，但我想知道，真要这样把杠杆继续加下去的话，以后再谈到内需和消费的时候，准备怎么搞？

隔三差五又是促消费又是拉内需，无非是想让个体赶紧加快花钱的速度，结果刺激倒是刺激了不少次，但总归效果是雷声大雨点小。

造成这样的原因倒也不复杂，就是楼市用自己畸形的房价已经提前把本该有部分流入到内需市场的钱截胡了。

首付吃掉过去多年积攒的储蓄，月供再吃掉未来每月占比不小的收入，过去一口未来一口，这两口下去个体基本对于消费是有心无力了。

心仪的东西还是想买，期盼的服务还是想要，但略显空旷的钱包告诉个体们，请管住自己那颗“躁动”的消费之心。

于是内需很自然的拉胯了。

原因复杂吗？一点也不，无非就是个一鱼两吃的问题，鱼儿就那么大，那边刀子砍的狠了，这边就只能不够吃了。

想解决这个问题不难，先“委屈”楼市那边一下收一收救市的劲，把更多的鱼儿让给内需这边先吃。

但很明显，在楼市依然担任着我们经济发动机的当下，这不太可能。

所以在前几天F改W的新闻发布会和其他重磅会议，还异口同声的表示要”大力促进消费扩大国内需求“的话音刚落下没几天时，楼市这边就喊着要继续加杠杆了。

一边要加杠杆救楼市，一边要促销费拉内需，两边政策的落地点都是个体的钱包，但奈何个体并不壮硕的钱包，怕是很难抗住这两边同时发力的需求。

这种楼市要救内需要拉，两边都不想耽误且同时发力的操作，让我不自觉的联想到金庸《射雕》里老顽童周伯通在桃花岛练就的那项绝技了。

搏一搏吧，看看左右两边，是谁更“独领风骚”。

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前几天某重磅会议提出要“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”，同时也没有提及“房住不炒”那四个字。

很明显，市场供需关系的变化已经被彻底公开化，另外房住不炒不是不提，而是没必要提了。

就现在这个楼市还能炒房？但凡新房去化能快点，二手房挂牌能少点，怕是房企银行还有地方这三家都要笑醒了。

担心炒房，现在纯属是“臆想”中烦恼。

看看这次降低首付的风声出来后，各地能玩出什么花样吧。

挺期待看一看在一个价格“很难”让步的市场内，用继续加高的杠杆，到底还能翘起多大的“繁荣”。

就这样。

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