该来的,还是来了
2023-07-29 18:17:33来源:环线房产咨询
本文昨天发出半小时就被和谐,好多朋友私信环二要底稿,没有环二微信的朋友就看看这篇删改版吧。
或者扫码上面微信,管客服要一下。
01
(资料图片)
不用怀疑,一定会出政策
中介圈彻底高潮,财联社深夜发了住建部的消息,措辞“极具煽动性”。
很快就有人出来泼冷水:别画大饼了。
住建部说了那么多,大部分他说了都不算。
降低贷款利率是银行的事情,跟住建部有什么关系?
你们除了口嗨,一点落地的动作没有。
今 年下半年肯定会有落地政策了。
之前大家束手束脚,有想法不敢做,是因为戴着紧箍咒。
前几天的重要会议,最大的价值就是重新给问题定性。
房住不炒都不提了,你们还怕什么?
当然动作落地还需要时间,大家刚开始步子不敢迈太大。
当年深圳刚开放不久,也被批评步子不够大。 没办法,风向转的太快,大家对过去还心有余悸。
后来说要允许尝试允许犯错,大家一步一步才打开。
现在又何尝不是,风向刚转过来,大家需要一定缓冲时间。
还有人讲,出了政策可能也没用。
别管政策有用没用,越没用越需要出。
懂的都懂,不懂的私信我。
02
为什么现在才来?
救市会迟到,但是肯定不会缺席。
这些东西大家等了很久,为什么一直不来?
还不是没逼到那步。
旧文《》环二讲过,大家都有等deadline的习惯,绝大多数大学生论文都是deadline前几天突击完成。
火没烧到眉毛没人急。
政策的deadline是什么?当然是钱不够花了,也借不到了。
中部第一大城市武汉,一直是城市发展的正面案例。
2021年土拍收入高达1900多亿,2022年缩水到940亿,今年7个月只有169亿。
该城市发展规划、管理人员规模都是按照1900多亿时做的方案,现在该怎么收手?
deadline到了,你还会考虑其他的事情吗?
明天就要交论文,你发现有个数据错误,你是选择重新做实验还是修饰一下数据?
deadline翻译成最后期限一点都不准确,deadline的意思是这件事情突然重要,重要性大于一切。
仓廪实而知礼节,没饭吃道德都不存在,你还跟我讲人生规划?
03
大家误会了政策
好多人觉得政策没用。
你降低利率,我缺那点利息吗?
你降低首付比例,我现在敢贷款吗?
搞了那么多乱七八糟的东西,就是不讲重点不把房价打下来。
这样抱怨的人很多,抱怨房价贵很正常,但是没任何作用。
大家不买房,本质不是房价贵。
上海房价比2021年1月便宜很多,2021年1月卖了39763套二手房,现在卖1万套都难。
大家只是没信心,不相信房价还能涨。
现在业内共识时,房地产行业的刚需是伪概念,世界上根本没有刚需。
什么结婚买房、养老买房、学区买房都不是刚需,一旦房子不涨了什么需求都没了。
能与刚性需求擦边的,只有保值升值。
大家手里拿了笔钱,放家里怕老鼠咬、存银行跑不赢通胀、炒股被割韭菜,找到一个保值的工具才是刚需。
这就需要房价涨,房价不涨这个工具就没用了。
房价不涨就赚不到钱,买房不赚钱谁去买?房价再跌30%也是租房划算。
另一个抨击政策的版本是:你什么都说了,就是不说怎么提高收入。
其实现在就是帮你提高收入。
当下的问题是,大家都不敢贷款,钱都在银行间空转。
大家买房了,把钱贷出来,大水才能流到河里。
别管收入提高是不是泡沫,反正是账面工资高了皆大欢喜。
钱贷出来,账面工资高了,月供压力是不是小了?
大家都不给通货膨胀机会,这个问题就无解了。
新政的确可能没用,但是一定不是因为上面两条:房价不降、收入不涨。
如果新政没用,唯一的原因是没刺激到大家。
04
政策有没有用
全真派顶级轻功是金雁功,左脚右脚互踩就能飞上天。
房地产市场政策就有这个效力。
真正想让大家买房,很简单,你买房国家帮你出一半资金; 你不买,国家一分钱不给。
但是降低首付比例也好、降低利率也好,买房的成本大部分还是我们承担。
在这个角度讲,刺激政策本身价值没那么大。
政策的本质意义是:释放购买力、调动大家情绪。
2021年8月6日,上海抛出“三价就低”政策,9月份网签量比7月下滑一半。
很多人暂停买房计划,就是因为“三价就低”影响,贷款贷不了那么多。
比如改善买房,发现预算降低,起不到改善效果,就没必要买房了。
如果真的出了新政,全面的认房不认贷,上海一些二套客户变首套,首付由70%降低到35%,还是会激发一些购房需求。
如果再结合首套利率下降,市场上活跃客户增加。
讲到这大家发现,降低首付、认房不认贷两个核心政策,不同城市的影响不同。
现在首付比例越高、二套尚未放开的城市影响更大。
一些三四线城市,该放开的已经全面放开,现在确实没有政策空间。
有人讲这次政策是一二线专享,不无道理。
其实调动大家情绪方面,也是一二线城市受益更大。
前面提到过,大家不去买房是因为觉得赚不到钱,实现不了资产保值的目的。
如果让大家相信了,房子还是很好的金融资产,可以帮你跑赢通胀,参与游戏的就多了起来。
手头没现金可能不焦虑,手握几百万现金,没有好的投资路径,看到房价再次上涨,你慌不慌?
你想不想吃到这波红利?
这时你会思考房价是不是合理吗?其实不用思考,大家早就知道上海房价太高了。
2020年时大家不知道上海房价太高吗?为什么大家还要去买?
当然让大家相信房价还能涨,比较难。
环线之前做的调研,大部分人也只是敢赌上海房价还会微涨,敢赌大涨的寥寥无几。
持微涨观点的人,是不焦虑的,不会马上入市。
所以我们需要关注,有多少人相信政策,提前入场。
现在政策还没出来,就有很多人跳出来打趣。
住建部消息刚出来,就有人喊牛市回来,甚至连外卖骑手都停止接单。
当然大部分人都当笑话看,不会当真。
不过政策不需要那么多人信。
现在互联网如此发达,消息出来全民都收到了通知,难道一个相信的都没有?
你不信没事儿,还有中介帮忙宣传造势。
信号刚出来一点,就传出来翠湖房东反攻。
上海至少有10万中介业务员,每人可以深度影响10个购房者,那么有100万个购房者接收到“深度解读”。
100个购房者有1个信了,上海立马多了1万人买房。
上海最少也有1万套的二手房交易,现在多了1万套,2万套的交易总量,传出来就是市场恢复。
再加上降低首付带来的部分新增,市场就开始扭转。
本来想再观望的客户,看到看房人多了、成交量多了,会不会冲进市场?
刚需都冲进去了,月成交突破2.5万套,一些可买可不买的想法就变了。
别嘴硬说自己不想买房,当房价再次上涨时,还是会有投资客进入。
这时市场就活了。
而且上海不需要那么多新韭菜,上海大部分都是置换客户,一个新韭菜养活一个置换链条。
学过金融学的都知道货币乘数,一块钱流入市场,通过存款再贷款,市面上会多出7块钱。
一个新客户流入市场,可能会多出7个购房需求。
所以不要关心政策本身,你需要关心的是政策多大程度调动了氛围,有多少人可能会被“忽悠”入场。
也不要嘲笑中介高潮,中介的情绪先起来,是市场整体回暖的必经之路。
当然说了这么多,肯定还有人讲:核心原因是经济不行,你都不提一下。
反过来想,以上所有东西不都是为了经济吗?
你觉得新政会激活市场吗?可以把想法写在留言区,我们讨论一下。
以上为正文
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