老旧小区改造有了崭新的模样 引来“活水”解困局

这个建筑已建成近20年，一部分是物业库房，一部分出租。消息传来，租户不答应。物业职工也反对，立体停车场要投资500万元，没了租金，万一停车场收不回成本，怎么办?

“居民有需求，再难也得干。”北京燕海物业管理有限公司副总经理苗春雨说。2019年元旦，立体停车场投入使用，增加立体车位140个，还配建了10个带充电桩的平面车位。

出门有电梯，停车有立体停车场，活动有老年服务驿站……除了外墙保温、楼顶防水、上下水管更换等基础项目，毛纺北小区成为北京市新阶段老旧社区综合改造10个试点小区中，唯一一个3个自选项目全部落地的小区。

老旧小区改造，既要把改造这一步迈好，还要建立长效管理机制。在议事委员会的基础上，6月18日，毛纺北小区物业管理委员会成立，搭建社区和业主沟通的桥梁，组织业主共同决定小区管理事项，推进小区规范化管理。

“这种自下而上的决策模式，充分考虑居民的意愿，真正达到让居民自我管理的目的。”清华大学“清河实验”课题组协调人肖林说。

版式设计：沈亦伶

夏日时分，一篇热文在北京市民的微信朋友圈内转发：“看看，今年政府计划出来了，2020年，北京将新开工老旧小区综合整治项目80个，有你们那儿不?”

北京近三年推进了396个老旧小区改造项目，涉及住宅楼3301栋，居民31.48万户，围绕“钱从哪儿来”“地从哪儿出”“居民如何沟通协调”等难题，通过多方面的探索，思路越来越宽，办法越来越多。

社会力量参与，引来“活水”解困局

老旧小区改造，最缺的就是资金。从升级“硬件”加强基础设施，到再造“软件”建立长效管理，这里既有一次性的投入，也有细水长流的花销。钱从哪来?怎么花?这是最大的问题，也是最棘手的问题。

330米高的国贸三期，位于北京CBD核心区。站在楼顶向正南放眼望去，视线会在刚刚穿过眼前的“建外SOHO”等几栋高楼大厦后，突然下沉到一片洼地，那是一片朦胧的灰色。驱车不到4公里，来到近前才发现，那些只有四五层的橘黄色楼体其实很亮眼，水泥灰的楼顶反而看不见了。

像很多老旧小区一样，始建于1978年的劲松北社区，随着城市的快速发展，由“高”变“矮”，由“新”变“旧”。生活在这里的人们，也从青年变成了老人，在社区的4199户9494名常住人口中，老年住户比率高达39.6%。没电梯、环境差、少配套、缺物业，居民盼改造，政府想改造，大家的意见非常一致。然而，到真要动手的时候，资金却成了难题。

“全部政府投，资金有限，而且如果后期管护不到位，很容易打水漂;都让企业投，意愿不强，如果找不到盈利点，就成了亏本买卖。”北京市朝阳区劲松街道工委书记杨丙章介绍，他们想到的办法是：政府让利，盘活老旧小区资源;企业微利，确保长期可持续;居民获利，先体验后购买。

想法不错，但一个巴掌拍不响。经过多次沟通，愿景集团发现了商机，与劲松街道签订战略协议。2018年7月，政府、企业、居民多方开始沟通协商改造方案;2019年4月，劲松北社区一区、二区，全面启动公共空间、智能化、服务业态、社区文化四大类16小类30余项专项改造，到2019年8月正式完工，愿景集团共投入改造资金近3000万元。

“对于政府老旧小区综合整治菜单中基础类项目，由街道按程序申请市、区两级财政资金。同时，我们将社区的低效房产，比方说配套用房、人防工程、闲置空间等，全部无偿交给企业，改造后进行经营。”杨丙章说，这样的做法有两个好处，一是让企业通过经营有所收益，另一方面也满足了居民生活的配套要求。

包子2元1个，馒头1.5元2个，豆腐脑3元1碗，茶叶蛋2元1个……改造后的“美好邻里食堂”，就开在劲松北社区居委会的边上，价格实惠味道不错;社区里原来200多平方米的自行车棚，一部分改造后开起了“匠心工坊”便民商店，为居民提供多种生活服务，改条裤子20元，配把普通钥匙6元，还备了多种工具免费取用;横穿小区的劲松西街两侧，引入了北京老字号食品企业“百年义利”，路西的店卖点心零食，路东卖熟食，价格合适品种齐全……

“这些房子怎么改，哪些行业能入驻，都是居民投票决定。”愿景集团城区更新事业部项目总经理韦民乐说，“我们给出的租金，低得让人想不到，目的就是要把商品和服务的价格降下来，让老旧小区的居民得实惠。”

社区居民是受益了，那企业能盈利吗?“街道给了3年的物业扶持期，将原来‘政府兜底’的资金拨付给企业，同时让企业通过提供专业的服务，引导培养居民物业缴费习惯。”杨丙章说，“让物业服务长效化，既是老旧小区改造是否成功的关键，也是保证企业实现盈利的重要方面。”

在劲松北社区的既有房屋中，10%是收取物业费的商品房，10%是直管公房，80%是未收取物业费的房改房。“从来没交过物业费，以前一年就交36元钱的卫生费。”68岁的潘继红说，一开始大家是有些不习惯。

“先尝后买”，满意了再说。小区出入口，24小时专人值守，一天安保巡逻3次;垃圾桶每周清洗1次，楼外道路每日清扫1次，巡视保洁两次;居民的服务需求，3分钟内受理，10分钟内上门……专业优质的服务，换来了居民的缴费意愿，潘继红说：“不缴都不好意思啦。”

“我们以直管公房价格统一了物业收费标准，多层0.43元/平方米，高层1.42元/平方米。”韦民乐表示，这个价格在北京来说，是非常便宜的。“根据先尝后买原则，从2020年初开始收费，截至6月底，劲松北社区的物业费收缴率达到了60%。”

财政补一点，居民出一点，企业挣一点。在愿景集团原来的计划上，预计要10年收回投资。“这是保守的估计，其实收回投资的时间要短一些。”韦民乐说，他们正计划在社区增加养老、托幼、健康等业态，这些都是新的增长点。“公司正在积极布局，在北京的大兴、石景山、通州等地已经启动了新项目，用的都是劲松模式。”

巧谋划精设计，“借地”借出新天地

走进西城区白云路七号院，与想象中老旧小区的局促和杂乱不一样，扑面而来的是清爽与静谧。停车有序、道路宽敞、设施齐全，西侧立着一面镌刻有老子生平资料的文化墙，透露出这个距离白云观一街之隔小区的文化底蕴。

3年前，这里还是另外一副样子。仅有三栋六层住宅楼，共计24个单元382户，户均使用面积49平方米，建设年代为1988年的白云路七号院经历过一段停车难、违建多、设施老的日子。

这里靠近北京西站，与长安街相隔两个街区，处在黄金地段，七号院改造最难的是：“地”从哪里来?

向“治乱”要地，巧谋划，精设计。小区最早一批居民金大爷说：“那时候垃圾车满地跑，架空线凌乱如‘蜘蛛网’，自行车棚大过停车场，孩子只能在小区外路边玩儿。”拆除违建、小区架空线入地、地下管线改移、路边重新铺装、原有垃圾楼改造为办公楼、自行车棚改造……“空间局促，见缝插针，为了让居民的获得感、幸福感、安全感得到提升，白云路七号院的改造可以说是‘螺蛳壳里做道场’。”西城区住建委重大项目建设指挥部办公室老旧小区组组长郭华刚说。

向室外借地，解决居民晾衣难，多措并施，小居室内部脱胎换骨。由于户均面积小，阳台空间极为有限，为了满足小区住户的晾衣需求，改造工程特意在小区休闲区域周边增设了晾衣竿，这一小小的改变，让小区居民特别满意。除了“面子”上的老旧与杂乱，看不见的“里子”更是问题重重。由于地下管线老化，不少半地下住户还遭遇堵塞、锈蚀甚至“水漫金山”的情况。在整个改造期间，小区的地下空间经历了一次大“手术”，自来水、雨水、污水、燃气、电力等管线都得到了彻底更换，而家家户户的锈蚀老化的管线，也来了个大变身，小居室彻底告别各种“跑、冒、滴、漏”。

向空中借地，解决停车难。改造前，白云观七号院只有53个停车位，远不能满足居民需求，因此小区出现了占用消防通道、人行通道以及在街边违法停车的情况。“立体停车，成了居民一致的呼声。”北京筑福建筑科学研究院技术总监董利琴告诉记者，“但居民都提出，停车楼不要建在我家门口。房管所和社区反复做群众工作，我们的设计图改了三五遍，现场挖坑了之后还又挪了一次，最后停车楼终于落地了。”经过改造后，小区地面正规停车位55个，立体停车位26个，临时车位20个，小区车位达到了101个，数量比原来增加了一倍多。

向一楼“借地”，电梯安起来!“小区里1/3的居民是老年人，要是腿脚不好连楼都下不来。”过去没有电梯，居民家中短暂停水，房管所“丁深式物业服务站”的丁杰轩和他的同事们帮老年居民们倒过便盆、买过早饭。楼上的老人盼电梯，但建电梯要向没有用梯需求的一楼住户借地。为了让单元所有居民同意安装电梯，作为楼门长的金大爷和各方工作人员把各家各户的门都敲了不知道多少遍。

“从2017年3月份到5月份，我们先后7次对住户进行了问卷调查、入户走访，多次召开座谈会，就是为了充分征求大家的意见和建议。”西城区房屋土地管理中心月坛管理所党委书记张立说。安装电梯后效果良好，噪音、光线等并不会给半地下及低层住户带来不良影响，尚未安装电梯的住户们见到张立总是会说一句：“书记，下一批安装电梯的时候，我绝对双手赞成!”

电梯装好了，住在六楼、腿脚不好的金大爷可以带着外孙天天下楼玩儿，房价都涨了。“我觉得我们现在就是个高品质小区!”金大爷高兴地对记者说。

自下而上决策，带着感情聚人心

“六楼同意改上下水，我就签字装电梯。”“一楼先装电梯，我再考虑改上下水。”翻着一页页调查表，谢玉华发了愁。

谢玉华是海淀区清河街道毛纺北小区社区党委书记。毛纺北小区建于1992年，七成住户是原清河毛纺三厂退休职工。作为有着近百年历史的老国企，毛纺三厂曾经很红火，年年盖楼分福利房，职工日子过得不错。

世易时移。因连年亏损，2006年，毛纺三厂改制搬迁至平谷，老职工纷纷下岗。眼见周围盖起了一处处高大上小区，毛纺北小区尽显“老态”：道路坑坑洼洼，管道年久失修，线缆纵横交错，车辆乱停乱放……

转机来了。当得知小区要进行改造试点，谢玉华眼前一亮。

好事也是难事。毛纺北小区共有9栋居民楼，常住人口902户、3788人。改造前，居委会和清华大学“清河实验”课题组共同设计了调查问卷，逐一送到居民家中。调查显示，78.8%的居民同意建立体停车楼，68.6%同意加装电梯，71.6%同意建养老驿站。

难就难在意见不一致。拿装电梯来说，近60户居民反对。有人担心遮光，有人住一楼用不上电梯，有人在意电梯噪音，有人认为不该收费，有人意见反复……

无论上下水改造，还是老楼加装电梯，都需要每个单元每户居民同意才能实施。每户都有自己的考量，怎么达成一致?“要带着感情，算好三笔账。除了把改造政策讲明白之外，也给大伙儿算算身体健康账、房屋升值账和邻里和谐账。”在社区工作了21年，谢玉华跟居民感情深厚。

“记得不，咱俩在一个车间待过?”小区居民胡珊面带微笑，走进一楼邻居家，“那时候三班倒，一人管4台车。”老同事坐在一起，忆一忆当年工作的场景，心里的疙瘩慢慢解开。

一时间，老街坊们都被动员起来，党员找群众，楼上劝楼下，妈妈开导儿子，婆婆说服儿媳，人心渐渐聚拢了。

有一个单元，11户同意装电梯，只有四楼住户反对。谢玉华等人一连5次入户，从惠民政策讲到邻里和谐，从提升生活品质说到爬楼损伤关节，磨破了嘴皮，对方不为所动。

“我特别希望小区这个大家庭其乐融融。”最后一次，通了两个多小时电话，谢玉华诚恳的话语打动了这位住户，电梯顺利安装。

老旧小区改造牵涉住户切身利益，如何有效反映民意?2017年，毛纺北小区选举成立了居民议事委员会，参与改造全过程。委员会由17名议事委员和10名监督委员组成，他们大多是老党员、楼门长，均匀分布在每一栋楼。为扩大代表性，还吸纳了两名青年业主加入。“国家政策、施工进度、技术难点……政府怎么安排的，老百姓怎么想的，我们做好传达、沟通，推动问题解决。”据统计，改造期间，小区共召开各种协调会、动员会100多次，接待居民1430人次。

在北京建工集团毛纺北小区项目执行经理林磊印象中，光电梯的设计方案就一改再改。最初电梯井道和轿厢都是钢结构，居民生怕影响采光。改成通透的观光梯样式，住户担心乘梯时产生眩晕感。最终采用透明井道和全封闭轿厢，既保证采光，又避免眩晕感。此外，根据楼房的结构，轿厢还有竖向和横向两种设计。“充分采纳了居民的意见，虽说工期长了些，但终究是为了老百姓满意。”林磊说。

停车难，一直是小区居民的心病。建立体停车场是一个好办法，但建在哪儿?挑来挑去，只有一处1400平方米规划外建筑所在的地方合适。

这个建筑已建成近20年，一部分是物业库房，一部分出租。消息传来，租户不答应。物业职工也反对，立体停车场要投资500万元，没了租金，万一停车场收不回成本，怎么办?

“居民有需求，再难也得干。”北京燕海物业管理有限公司副总经理苗春雨说。2019年元旦，立体停车场投入使用，增加立体车位140个，还配建了10个带充电桩的平面车位。

出门有电梯，停车有立体停车场，活动有老年服务驿站……除了外墙保温、楼顶防水、上下水管更换等基础项目，毛纺北小区成为北京市新阶段老旧社区综合改造10个试点小区中，唯一一个3个自选项目全部落地的小区。

老旧小区改造，既要把改造这一步迈好，还要建立长效管理机制。在议事委员会的基础上，6月18日，毛纺北小区物业管理委员会成立，搭建社区和业主沟通的桥梁，组织业主共同决定小区管理事项，推进小区规范化管理。

“这种自下而上的决策模式，充分考虑居民的意愿，真正达到让居民自我管理的目的。”清华大学“清河实验”课题组协调人肖林说。

关键词： 老旧小区改造 崭新模样