业绩向好｜2023年8月商业地产零售业态发展报告

观点指数 开业体量环比下降，企业签约集中度高 零售商业市场方面，期内新增供应环比上个报告期有所下降，新开业项目主要集中在二线及以下能级城市。与此同时，企业的新签约主要集中于头部企业，以碧桂园文商旅、龙湖集团为代表的企业有所收获。

港资上半年复苏明显，万科试水消费REITs 期内，部分港资披露了上半年的业绩情况，期内疫情消散对企业业绩增长起到了积极影响，项目的销售额、租金收入等关键指标均有所增长。资本市场上，有消息称万科也在计划发行消费基础设施REITs，如若成功，其旗下的大量商业不动产将迎来价值释放。

零售类业态占主导，奢侈品牌持续拓店 样本项目方面，租户结构的优化是期内的主要方向，除引入首店新店外，已入驻租户也进行了焕新开业。其中，奢侈品品牌期内较为活跃，在以购物中心为代表的项目内积极拓店。

(资料图)

开业体量环比下降，企业签约集中度高

据观点指数统计，报告期内，全国范围内共开业22个零售商业项目，总体量约175.5万平方米，数量和体量环比上个报告期有所下降。城市分布上，一线城市中，上海和深圳分别有2个和1个项目开业，其余均分布在二线及以下能级城市。

数据来源：观点指数整理

体量分布上，5万㎡及以下的项目、10万㎡及以上的项目占比均为41%，5-10万㎡的项目仅占18%，目前小体量及中大型体量商业是供应市场的主角。

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样本企业方面，期内共8家企业有新项目开业，其中以新城控股、华润万象生活、爱琴海集团的项目体量为大，剩余大部分企业的项目均在10万㎡以下，为中小体量项目，其中不乏社区商业及街区商业型项目。

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虽然期内开业项目不多，但轻资产相关的签约合作仍在进行。据观点指数统计，包括碧桂园文商旅、大悦城及龙湖集团在内的企业在市场上均有获取轻资产项目。

其中，碧桂园文商旅期内获取项目数量最多，且获取的项目均位于西南地区，项目集中度较高。这在一定程度上增强对西南地区的商业影响力，有利于扩大全国化布局。

相关数据显示，目前碧桂园文商旅集团全国在管筹备项目数量超20个，今年以来首进山东、河南、南通、扬州，再度布局辽宁等城市和区域，每月保持较快的外拓速度。

来源：观点指数整理

而龙湖商业也与上海临港松江科技城达成管理合作协议，正式签约上海云廊天街项目，该项目也是龙湖在上海获取的第三座轻资产商业项目。

资料显示，龙湖目前在上海已布局10个商业项目，3个轻资产项目均在筹备中，其中的上海江湾里MEET678将于今年第四季度正式开业。随着获取项目的逐步开业，龙湖在上海的商业竞争力将有所增强。

港资上半年复苏明显，万科试水消费REITs

报告期内，部分港资样本企业披露了上半年的运营情况。从业绩表现来看，大部分港资企业受惠于上半年的市场复苏，销售额、租金等指标录得明显增长。

作为最早披露内地运营情况的港资企业，目前恒隆在内地拥有10个恒隆广场，其中7个属于高端商场，3个属于次高端商场。从上半年的表现来看，高端商业的恢复明显要优于次高端。

财报数据显示，其上半年的商场组合收入增长13%，高端商场的收入上升16%，次高端商场则微跌3%。关于收入上涨的主要原因，其表示是上海以外的高端商场受惠于租户销售额上升，整体租赁收入增长了11%，次高端商场收入稍有下跌主要是出租率下滑所致。

数据来源：企业公告，观点指数整理

现有项目中，上海恒隆广场和上海港汇恒隆广场整体收入贡献占比超过6成，可见上海仍是恒隆高端商业的优势所在。

太古方面，2023上半年其内地零售物业租金收入总额上升30%至20.42亿港元。具体项目上，6个主要的太古汇、太古里系列项目均录得不同程度的零售额增长。其中，上海的2个项目上海兴业太古汇和上海前滩太古里的变化最为明显，后者的增长幅度超过100%。

观点指数认为，这与2022上半年上海受疫情影响最为严重有关，去年客流量的减少，加之个别月份闭店等给零售额带来较大冲击。在去年同期的低基数前提下，今年的复苏也显得更为突出。

数据来源：企业公告，观点指数整理

出租率方面，截止今年上半年底，太古旗下的零售商业项目均保持较高的出租率，平均出租率为97%，整体表现稳定。其中，部分项目更是达到满租状态，如广州太古汇和北京颐堤港。

数据来源：企业公告，观点指数整理

对于下半年的发展，港资企业大多持积极态度。恒隆管理层表示，相信零售市场接下来仍然会有增长，续租租金率会有正向调整。今年上半年内地零售商场续租租金调整率有6%的增长，就主要受惠于销售额回升。

太古方面也认为，市场对零售楼面的整体需求稳定，并将在2023年下半年稳步复苏。布局城市上，预计广州和成都奢侈品牌零售商对零售楼面的需求依然旺盛，上海的奢侈时装、化妆品、时尚生活品牌及餐饮行业商户对零售楼面的需求将会维持稳定，而北京的零售市场对租赁需求将会稳步恢复。

资本市场方面，样本企业对于发行消费基础设施REITs的热情不减。期内消息称，万科正在尝试发行商业地产REITs，目前正在首批申报阶段，由旗下纯商业地产公司印力集团控股有限公司进行，底层资产为杭州的一处购物中心。万科也成为了继华润、合生等之后的又一家计划发行消费REITs的企业。

据观点指数统计，印力在杭州布局有杭州西溪印象城、印力汇德隆杭州奥体印象城、杭州金沙印象城、杭州古墩印象城，主要是区域型的购物中心项目。其中杭州西溪印象城、印力汇德隆杭州奥体印象城是2022年万科旗下营业收入排名第四和第六的项目，分别为3.06亿元和2.13亿元。

观点指数发现，目前计划发行商业REITs的头部企业，选取的底层资产大多为购物中心，背后或与这一资产的本身属性及企业诉求有关。

首先购物中心是市场上最为常见的持有型消费基础设施；其次这类资产体量较大，能够支撑REITs体量；再则就是购物中心资产沉淀了企业较多的资金，有较强的价值释放需求。

观点指数认为，万科旗下的商业不动产体量庞大，且有专门的商业运营平台印力，若公募REITs能试水成功，将极大程度上助力其未来释放旗下的商业物业资产价值。

数据显示，截至2022年末，万科集团累计开业242个商业项目，含138个社区商业项目，建筑面积1227.7万平方米；规划中和在建商业建筑面积为365.4万平方米。

零售类业态占主导，奢侈品牌持续拓店

报告期内，观点指数观察下的样本项目继续优化租户结构，在店铺引入上涵盖了11种业态，主要以奢侈品、服饰这2类为主，餐饮业态、娱乐休闲业态的引入较少。其中，大部分是来自国外的品牌，国内品牌的占比较小。

奢侈品方面，主要涵盖服饰、皮包、配饰等全系列品牌，如古驰、范思哲等品牌的限时店、精品店或新店。

数据来源：观点指数整理

观点指数认为，当下奢侈品品牌陆续在多个购物中心开出品牌新店、新概念店或焕新升级门店，主要在为下半年的业绩增长奠定基础。

近期众多奢侈品集团发布了上半年的财报，从披露的相关内容来看，目前中国在奢侈品集团的市场中占据了重要地位。

如中国市场在内的亚洲地区依然是LVMH、Ferragamo等奢侈品集团的第一大市场，此外Prada、Tod’s等也明确表示以中国为代表的亚太市场业绩录得强势增长，这较大程度上弥补了美洲地区带来的收入下滑。

数据来源：观点指数整理

引入店铺类型上，区别于上个报告期，期内首店的比重有所下降，更多是相关品牌的新店，其中部分是由此前已入驻的品牌重装焕新后开业。如深圳万象城的瑞典时尚品牌Acne Studios、以及三里屯太古里的BALENCIAGA全新门店就于本报告期内焕新开业。

观点指数认为，除了引入新店优化租户结构外，现有店铺竞争力的加强也同样重要，近期部分项目均在此方面发力，这能给消费者持续提供新鲜的购物体验，增强消费客群的粘性。

本文源自观点网

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