安居客还能上市吗？盈利畸形：与传统中介积怨深

近日，安居客因单方面涨价遭中介集体封杀，包括我爱我家、链家、中原等在内的9家中介一夜之间撤空安居客所有房源。业内认为，这是一次传统中介与电商中介利益矛盾的集中爆发，安居客不仅在商业模式上受到严重质疑，赴美IPO或也因此碰壁，房地产电商利益恐生变。

模式之殇：平台环境不理想

据了解，过去的将近10年间，安居客脚跨互联网和房地产经纪两大领域，建立起了自己的商业模式——向租房人、买房人提供由中介公司发布的房源，然后按照点击次数，或者一定的套餐计划，向中介公司与经纪人收费。用术语说，就是安居客卖端口流量。

“安居客”的平台看似是“经纪人——购/租房者”的C2C模式，但实质上是“中介公司——购/租房者”B2C平台。最近几年，虽然房产网站在快速发展，但类似安居客的平台的环境却越来越受到质疑。特别被诟病的问题就是信息的重复和虚假。

众所周知，在一定周期内，市场实际供应的房源量和网站用户量都会处于一个相对稳定的状态(特别是近三年二手房市场停滞不前甚至出现缩水)，这也就意味着网站房源发布产品使用的人越多，分摊到每个使用者头上的流量就越小，效果越差，而对于房产信息的消费者来说，平台上的房源信息量增加并没有带来实际有效信息增加，只不过是多了更多的重复，找到符合需求的信息的难度越大。

这种平台上房源重复率到底有多少，也许用户有体验但并不了然。以杭州为例，杭州某省级报媒曾发布一个针对杭州二手存量房的调查报告，报告显示杭州二手房在售房源约5-7万套。而当时杭州的几大房地产网站，二手房源多则近30万套，少则近10万套，这里的重复率之高不言而喻。

另据一份网络调查的问卷显示，在被访者当中，9成人在网上找房的时候遇到过虚假房源。而超过9成的人根络本就不相信网上的房源信息。在一些房产中介网站，先以低价诱惑购房者，再推荐高价房源，或套取购房者个人信息以作推销储备，这样的方法在业内很常见。

可以说，繁荣的背后，是房地产网站快速发展，是中介效果下降，是购房者、租房者无所适从。

盈利畸形：与传统中介积怨深

近日，京沪9家房产中介企业将安居客的房源全部下架的事件，在社会上引起很大反响。有多家中介机构向记者表示，尽管安居客已表示暂时不会涨价，但中介机构对安居客“消费不透明、单方面大幅涨价”等行为表示不满，暂时不会恢复上架。

据媒体报道，在过去7年中，安居客曾多次改变收费方式，今年3月初，在未通知中介公司的情况下，提高单次点击的定价，出售房源的单次点击价涨幅达27%，租赁盘源的单次点击价涨幅达50%。此举最终引发中介公司停止向安居客提供房源的集体行动。

一位中介负责人向记者介绍，安居客此前主要以包月套餐形式收费，根据不同的推送位置、房源质量，每月收取300-1000元不等的费用。但从2012年开始改用按点击量付费、竞价排名模式收费，即哪位中介出的钱最高，所推房源可以优先展示，而且房源只要被点击，就会从中介账号中扣除一定费用。“按照目前的收费标准，如果经纪人想得到理想推广，每个月要向安居客交3000元左右，但是如果一旦涨价，5000元都打不住了。”上述负责人说。

业内人士认为，房产中介行业的利润空间不断被压缩，最终导致了矛盾的爆发。他们称，国内目前房产经纪行业的中介费标准一直维持在成交总金额2-3%的水平，而其店租、人力成本、推广费用等都在不断上升，其中，在推广费用里，以安居客为代表的房产相关网络服务企业的推广成本占据了极大的比例。

房产中介企业因此感到自己的利润空间在不断缩小，相反靠他们“养活”的服务企业却越来越滋润。上市的房产网络服务企业所公布的财报显示，其利润率在30%以上。或许正是如此畸形的盈利关系，成为了此次事件的爆点。业内透露，房地产网站的利润主要来源于广告，比如新房开发商、房屋中介等，除此以外不收取其他任何费用，因此与传统中介积怨已久的安居客们的盈利前景似乎也要蒙上一层阴影了。

竞争乏力：行业同质化严重

目前全国有房地产内容的网站近7000家，如果说，安居客是售卖端口流量的明星概念公司的话，那么搜房网则是这个端口流量市场的绝对老大。根据今年的最新数据，2013年，搜房网房屋租售信息发布业务创收超过1.6亿美元，超过十亿元。而2012年的这个数字则为7000万美元，一年翻番。其市场地位不可撼动，令其他同类企业难以望其项背。

另外，号称同搜房网、安居客并列房地产网站前三甲的乐居也已向美国证监会递交了招股书，计划进行首次公开募股(IPO)。58同城、赶集网等“实力雄厚”的社区概念网站也纷纷加入竞争，安居客要想在这个市场上占得一席之地似乎变得越来越步履艰难。

与此同时，为了降低对网络入口的依赖，像链家地产，我爱我家，中原等开始两条腿走路，纷纷建立自己的房源信息网站。然后，通过在上面发布真正有效、真实、认证房源，重新激活买(卖)房人的芳心与偏好。

业内人士指出：中介垂直网站虽然还很难取代这些房产门户、房产网络平台，但是正如一个商家可以在大卖场里上开店铺，也可以在直接商业街开“专营店”，这两者是不矛盾的。而且，有些客户已经厌倦了平台网站上信息复杂难以筛选的体验，更乐于体验中介官网的简单直接。而这一点似乎也符合现在电商的发展趋势，品牌直营店和官网旗舰店现在越来越被人信赖。

总之，中介大战安居客引发的“涨价门”，对购房人、卖房人没有坏处。不涨价，竞争倒逼产品创新，这正是普通消费者期望的结果。

关键词： 安居客 上市