负债率高达91% 中南集团会“折戟”吗？

7月29日，本刊发布了题为《 三易其主，西安百花村城改项目21亿元的“天坑”由谁来填?(上) 》的报道，受到西安房地产行业，以及社会各界的广泛关注。共收到网友近两三百多条留言，引发了人们对西安城改“烂尾”项目出路的思考。

上篇报道，讲述了西安最大的城改项目之一，百花村城改项目，因拆迁难度大，投资金额巨大，利益错综复杂等诸多问题，三易其主的始末。可谓一波三折，波诡云谲。

最终，这个“烫手山芋”，被南通市首个超千亿民营企业，位列中国房地产企业19强的中南集团接手。

相比之前的“金主”，此次入局的中南可谓实力强劲，整体发展势头也被外界看好。

自2017年以来，中南集团在西安动作频繁。先后在浐灞区、经开区、泾渭新城、城西、沣东新城，以及长安区疯狂拿地。短短一年内，就推出了中南樾府、中南林樾、中南紫云集、中南春溪集、中南青樾、中南上悦城等10个楼盘项目。

这种体量和速度，与5年前融创、碧桂园相继进入西安，有过之无不及。位列中国房企TOP20，中南的实力果然相当强悍。

那么，入局百花村城改项目这趟“浑水”，中南究竟是“艺高人胆大”，还是“乱入百花村”?在全国范围大举扩张，一路高歌猛进的中南，又暗藏着怎样的隐忧?

从建筑施工队到千亿房地产集团

在媒体的描述中，提及中南集团掌舵人陈锦石，都会冠以“奋斗者”、“草根逆袭”等字眼。

1988年，绝对是一个神奇的年份。这一年，全国住房改革制度全面试点，土地使用权允许依法转让，地产界的知名大佬王石、王健林都以“万”字作为开头，成立了各自的企业。

这一年，大连与深圳的连线中间点，江苏南通海门，一个叫中南村的地方，26岁的陈锦石带着本村的28名民工，组建了一支建筑施工队，奔赴山东东营，踏上了创业之路。

在此之前，陈锦石捡过破烂、捞过鱼虾、做过小工，18岁时，他学了一门泥瓦匠的手艺，成为常乐建筑站驻大庆工程队的一名泥瓦工，两年后当上了施工排长。在此期间，他最为人所称道的事迹是，仅用60天时间，就完成了一幢楼的主体工程。

起初，这支28人的建筑施工队，业务主要以建筑劳务分包为主。领队的陈锦石就是一名“包工头”。

1989年春节，陈锦石满载而归。施工队总产值31.6万元。小组长收入5500元，工人人均3000元。在当年，这笔收入已经足以羡煞世人了。

然而，资金与实力的不足，仍然成为施工队的天然“短板”。到第4年时，已经接不到多少活计了。

但陈锦石脑子灵光，也善于公关。他找到症结所在，将施工队“升级改造”——从最初级的清包工，到分包工，再到总包。很快就打开局面，站稳了脚跟。到1994年，陈锦石注册成立没有地域前缀，而且带中字头的中南集团，并担任董事长。

为了获得施工资质，陈锦石开始了一连串的收购。

收购南通总承包，获得房屋建筑工程施工总包一级资质，并创立中南建筑;

收购北京城镇市政，切入轨交、地铁施工领域，并创立中南土木;

收购南通总承包，获得房屋建筑工程施工总包一级资质，并创立中南建筑;

收购北京城镇市政，切入轨交、地铁施工领域，并创立中南土木;

此时，中南集团仍然是一家名副其实的建筑公司。往往以“中南建设”或“中南建筑”的名号出现在大众视野。

到1997年，国家深化住房制度改革大幕开启，陈锦石抓住时机，进军建筑施工的上游开发领域。在2005年，他力排众议开发南通CBD项目，开启房地产“黄金10年”。

2009年，中南集团主板成功借壳上市，驶入资本经营快车道。而当年神来之笔的“南通CBD项目”，则让中南集团进入大盘时代。

到2017年时，中南的发展达到了巅峰。旗下拥有7大产业板块、3大事业部，集群424家公司。业务涵盖了房地产开发、建设、市政工程、金融投资等多个领域。表现最为抢眼的，则是中南置地板块，销售近千亿，占到了集团的半壁江山。

不进入全国房企前十，誓不罢休

2017年，对于中南来说，是除了创立之年外，另一个极其重要的年份。这一年，集团旗下中南置地在全国布局的速度，令人不可思议。

一年之内，中南同时进入深圳、宁波、郑州、成渝、西安、昆明等29个热点城市，全年拿地98宗，新增土地货值储备近2000亿元。

以西安为例，2017年12月、2018年1月、3月、12月2日，陈锦石先后4次到访西安，与时任西安主要领导会谈。如此高频次的造访，极为罕见，背后所透露的，是中南在西安布局的雄心和野心。

据知情人透露，在与时任西安主要领导的会晤中，陈锦石曾宣称，中南拟投资1000亿左右参与西安皇城复兴计划。

2017年底，中南浐灞项目以中南樾府的文案名亮相。2018年，中南置地又以迅雷不及掩耳之势，在经开区、泾渭新城、城西、沣东新城等区域先后推出了中南紫云集、中南春溪集、中南青樾、中南上悦城等诸多楼盘。

“中南属于合作模式比较灵活的开发商，经常以股权收购等形式，在西安储备土地四面出击。”陕西地产独立评论员杨养兵告诉本刊记者。

2019年，中南地产与莱安地产合作，收购莱安城，开发中南春风南岸项目。如《 三易其主 》一文中所述，两家公司合作上演了一出“双簧”大戏，中南趁机拍下了百花村城改项目中的第4块土地。

除此之外，2020年4月，中南又拿下了长安区5宗，共146.816亩的地产开发用地。

据知情人向本刊记者透露，“2016年，陈锦石找来地产界最耀眼的职业经理人陈凯掌舵，而陈凯与融创的孙宏斌如出一辙，不进入全国房企前十，誓不罢休。”

2015年之后，房地产行业重新洗牌，一些实力不济的房企的生存空间被挤压，不得不另寻出路。中国房地产业成为了“大佬的江湖”。

那时，陈锦石接受采访时曾提出，计划到2020年，确保集团综合业务收入1000亿。而在2017年，年总营收已达到令人骄傲的1536亿元，成为南通首个营收超千亿的企业，提前完成了千亿营收目标。

据中南集团官网的数据显示，2018年，中南集团总营业额达2225.43亿元。2019年2月，陈锦石在发布的新春致辞中提出，“努力向中国企业500强前100名、世界企业500强的战略目标迈进。”

2019年3月，在陈锦石发布新春致辞的1个月后，中南集团通过收购的方式，拿到了百花村城改项目三宗地块，共计285.5亩。

“中南集团是以建筑工程起家的，给人的印象，是一家发展很稳健的公司，可这几年，以中南置地为先锋，向全国大举扩张，带起来的一股子虚火，可能连陈锦石自己都有点飘了。”杨养兵评价说。

击鼓传花，中南闯入“百花村”

对陈锦石之女陈昱含而言，则更为直接，“想进入全国房企前十，就必须让销售额达到3000亿元。”

在职业经理人陈凯加盟之前，陈锦石的千金陈昱含已进入中南集团工作。2009年中南集团借壳上市之后，陈昱含出任上市公司董事。

“即使有陈凯的加盟，但陈锦石还是会将企业交给自己的女儿。”一位业内人士说。

这位年轻的85后掌门人，野心要远远大于上一辈人。陈昱含在2017年初就喊出“中南置地要在3年内进入行业前十，剑指3000亿元目标”的口号。因为在她看来，未来几年，3000亿的销售额，是进入中国房企10强的门票。

陈昱含智商情商双高，不负众望，逐渐掌握权柄后，使中南集团迅速抛弃了过去开发长周期大盘的做法，“高周转”成为公司追求的目标。

据知情人透露，中南内部要求：三、四线城市项目4 个月开盘，7个月现金流回正，而一线城市现金流回正时间为12个月，二线城市9个月。

陈昱含崇尚两套玩法，一个是“竞争游戏”，一个是“裂变游戏”。

所谓“竞争游戏”，就是将公司各区域称为“战区”，比如江苏战区，北京战区，成都战区、西安战区……鼓励各战区之间相互竞争，互抢资源，打破战区属地的限制与保护。总部明确规则，除了公开招标拿地之外，可以跨区域，甚至跨省份拿地和开发、销售。

当某个站区项目数量超过一个定量，或者项目群管理成熟后，一个战区可以裂变几个新的战区。这就是“裂变游戏”。“不得不承认，陈昱含是了不起的富二代，也是一个敢闯，而且有勇有谋的巾帼英雄。”有业内人士如此说。

“比如在西安战区，就分了好几个战区，相互之间是竞争关系。所以，资金绝不可能全部砸进百花村项目里。钱都砸进去了，西安的其他项目怎么办?”杨养兵说。

事实也的确如此，中南集团拿下百花村项目后，出于战略考量和资金压力，食言了当初的承诺，迟迟未能兑现村民的补偿条件，导致商铺工程无法动工。

土地储备是房企发展的“粮草”，“积极补仓”则是中南置地近两年不变的策略。根据公告显示，2018年，中南建设共新增项目112个，总规划建筑面积约为1603.32万平方米。

相比之下，在千亿阵营里，阳光城新增项目为85个，金地新增项目为83个。

中南之所以要拿下百花村城改项目，正是出于对“土地储备”的强烈渴望。

“陈昱含奉行的是高周转，我猜测，中南之所以要拿下百花村项目，极可能是想着‘快进快出’。开发其中一部分，冲一下销售额后，再立即转手。”对中南入局百花村项目后，会如何操作，杨养兵分析说。

然而，中南集团却低估了百花村村民多年积累下的“维权经验”。项目三易其主，旷日持久地维权，村民认定一条原则：“坚决要求补偿其损失，不补偿就是骗子，不补偿就别想动工。”

于是，资金短缺的百花村项目至今还处于半停滞状态。

以“二线城市9个月资金回流”的规则来判定，如今，拿下百花村项目过去18个月，已投入1亿多元的资金，工程却迟迟无法动工，这对于中南来说，是最不愿看到的局面。

“现在这个局，中南要么赔一笔小钱，将项目继续转手给下家，要么拉入国企入股，一同开发，比如陕建集团，西安建工集团之类，方才可能解套。”杨养兵分析说。

“但目前看来，不太可能找到下家，如此滚烫的“山芋”，恐怕谁也不敢接。所以，百花村项目背弃承诺，最终陷入‘滑铁卢’的可能性会更大一些。”杨养兵表示。

豪言背后的隐忧

在中南置地向全国热点城市“攻城掠寨”，以庞大的规模拉升销售额的同时，也出现了明显的隐忧。

规模不断扩张，负债率也随之持续攀升。2018年，中南公司资产负债率已高达91.69%，而衡量房企综合债务指标的净负债率也不容乐观。

负债率高达91.69%，意味着一旦银行提起诉讼，或者合伙人撤资，那么，不仅百花村项目会成为烂尾工程，整个集团将会在一夜之间崩盘消失。

wind金融数据显示，2019年一季度，中南建设净负债率为167.05%，虽然较2018年底的191.52%大幅下降24个百分点，但仍旧处于崩盘破产的边缘。

净负债率如此之高，究其原因，则是因为其股东权益占比过低，根据公司2019年一季报，其所有者权益仅为202.6亿元，占总资产比例仅为8.44%。过低的所有者权益导致公司净负债率长期处于高位。

掌舵人陈锦石的日子也不好过。2018年，陈锦石被旗下公司股东实名举报，引发业内广泛关注。

这一年，中南建设已破产清算一家控股子公司——海门中南国际置业顾问有限公司(下称“中南置业”)。这家公司股权分配如下：

自然人股东陈琳持股49%，中南建设全资子公司海门中南世纪城开发有限公司(以下简称“中南世纪城”)持股51%，中南建设为中南置业的实际控制方，陈锦石则是实际控制人。

2018年8月，股东之一的陈琳向南通公安局举报，称陈锦石作为中南置业的实际控制人，在该公司破产清算中，通过隐匿财产等方法，侵占了该公司8607万元利润。从而损害了股东陈琳4169.52万元的股东权益。

更为恶劣的是，陈锦石甚至涉嫌指使会计机构及人员，隐匿应当依法保存的会计凭证和账本。

其实，这只是陈锦石资金洗白的冰山一角。

之后，南通市公安局受理该案。涉事多位当事人及百花村村民本刊记者表示：“陈锦石做人做到如此地步，必败无疑!”

而中南官方的说法是，该消息与事实不符，该事件属于中南与合作方的经济纠纷。中南依据相关规定，并无不妥之处，声称对方通过各种手段争取不正当利益。中南已通过合规方式处理。

“虽然各有各的说法，但股东的权益受到损害，已是不争的事实。”有业内人士明确指出。

上述事件还未平息，2020年6月11日，新京报发出一则“中南董事长陈锦石被限制高消费”的消息。

据中国执行信息公开网显示，山东青岛市黄岛区人民法院对陈锦石下达限制消费令，不得乘坐飞机及在星级酒店消费等。

据黄岛区法院披露，申请立案执行的，是一家名为晨阳至诚的酒店管理公司。与之前一样，仍然是一桩说不清，道不明的合同纠纷案。

2015年，晨阳公司从海湾公司(陈锦石名下公司)手中，租下青岛经开区中南金石国际广场南楼的49套公寓，用于经营酒店。合同金额为624万元。

然而，双方因装修改造设计消防验收等问题产生租金纠纷。晨阳公司将海湾公司告上法庭，要求对方赔偿其损失20万元。

由于被告海湾公司未按法律赔付其损失，法院依法执行限制海湾公司法人陈锦石高消费。一家资产超千亿规模的企业，一个身家近百亿元的地产大佬，却成了人们俗称的“老赖”。

尽管由于陈锦石不失时机地卸任了海湾公司法人身份，法院于6月12日解除了对其的《限制消费令》。但同样在今年6月份，中南旗下多家企业，被列入执行人名单。陈锦石虽然卸任了多家公司的法人，但他离这些公司其实并不遥远。

陈锦石从一个农民，成功逆袭，成为一个拥有千亿企业的商界大佬，这是中国农民的骄傲，也是中国民营企业的骄傲，这种拼搏奋进的精神，是值得我们崇敬和欣赏的。

然而，在经济形势大转型的严峻的情况下，无论是中南集团，还是其他民营企业，都面临着生存不易，甚至有崩盘倒塌的风险，我们衷心祝愿中南集团能够走出困境。如今，中南集团身陷西安百花村城改项目21亿元的泥淖，陈氏父女俩曾经放出的豪言，恐怕没有那么容易实现。

同时，多位百花村村民希望通过本刊，郑重提醒广大购房者务必擦亮眼睛，不要对所谓的千亿企业所迷惑，谨慎涉足百花村城改项目，不要盲目地被“老赖”陷进去。

关键词： 中南集团 折戟