『改善』反弹来了
2023-09-12 10:14:49来源:光华楼评
△汉口的改善浪潮,从这里开始
当前的楼市,正发生着急剧变化,好像按下了加速键。
(资料图片仅供参考)
9月份开始,“认房不认贷”等一系列房地产政策落地,各大银行纷纷出台存量房贷款利率调整细则。
北京、深圳等一线城市新房市场,出现了久违的火热;南京、大连、青岛、福州等强二线城市取消限购;广州率先调整了首付比例与首套房利率,深圳刚出台“离婚后房产套数”计算新规。
每隔两三天,市场就迎来利好消息。
这种市场情绪,正加速向武汉扩散。不知不觉中,我们进入一轮改善买房新周期。
当前的武汉改善市场已启动,多个改善项目开盘热销。如果武汉也跟随取消限购限价,改善市场是否能迎来“大反弹”行情?
01
这次楼市转向,会对楼市有哪些影响,谁最受益?
受益最大的,不是刚需,而是改善买家。改善市场将大概率可以反弹。
对于刚需而言,他们本来就享受首付两成、低利率等优惠。没有新政,他们一样要买房。
最近,各地的楼市新政,鼓励“卖旧换新“等改善购房,几乎每一条都在为改善客户购置新房铺路。
之前,北京等一线城市的二套房首付六成-八成,如今,“认房不认贷”后变成三成。
这些一线城市市场上最活跃的,大多数是改善型客户。他们把手里的老房子变现后,再以首套房的低首付买新房或学区房。新政后北京第一个开盘的项目,一个周末卖出300多套。
9月份开始,武汉内环、二环多个改善项目,开盘销售火爆。这些现象都能看出,改善客户正在入场。9月1日-10日,武汉新房网签2326套,8月同期为1614套。(数据源:武汉房管局网站)
最近3年,武汉正从刚需市场向改善市场过渡。后湖、白沙洲等地10多年的刚需,如今熬成改善。主城区内的老小区居民,有了强烈的换房需求。8月份,武汉新房成交平均面积约107平米,其中平均面积最高是,江岸区,约128平米。(据武汉房管局成交数据计算)
△汉口的万家灯火
当前的武汉改善市场,最大的问题是,改善需求与改善产品的不匹配。
改善客户是“既要、又要、还要”型客户,他们需要居住地段、社区环境、教育配套、物业服务等全面改善,并对项目安全性、价格与品质提出更高要求。
但市场上的品质改善项目少之又少。一些改善项目,仅仅是某一方面的改善。这种供求矛盾,导致改善买家成交慢。
在房产投资效应消失,自住与改善的新市场周期里,我们应当思考两个问题:
一是,除了刚需,哪些人还在买房?
二是,他们需要什么样的房子?
这两大底层逻辑,决定武汉楼市的发展方向,也决定着品质住宅的供求关系。
02
目前,建议改善买房坚持“三买”原则:
一是买中心地段,二是买超级大盘,三是买优质项目。
改善买房的重大改善,是地段改善与进阶。武汉主城版图大,而中心区域是二环内外。去年起,汉口二三环拿地,单项目建筑面积超过30万方的项目,总共4个。
当前,主城区内的土地,被切割成若干小地块分期供应给不同房企,降低市场风险,加上主城区的土地寸土寸金,拆迁难度与周期长。
这种住宅供地模式,决定了30万方级大盘更加稀缺。
对于改善家庭来说,大盘才有全面改善的机会。三四栋楼的小项目,很难做到全方位改善。
大盘,才有大规划、大配套,才有空间做公园、儿童活动空间、老人活动场地等公共配套。大盘还能形成蝴蝶效应,成为城市发展的重心。小盘造房,大盘造城。
主城大地块之上的大盘,是未来改善买房的主要方向。在超级大盘的底盘之上,要找到城市发展的风口区域。
△寸土寸金的二七滨江
武汉的长江主轴之上、二七滨江是毫无疑问的“第一风口”区域。
二七滨江的1-5期内,大平层豪宅、写字楼总部、超高层地标、星级酒店等纷纷落地。
现在起,二七滨江开始转战6-7期。从规划上看,地方政府将投入更多资金在江滩等城市配套上。
这是将是二七滨江的“新风口”,也是武汉的“一线板块”。
在武汉改善买房,建议多考虑这一高能级板块的超级大盘。
03
在“新二七”的这块宝地上,不是所有开发商都擅长造城,也不是所有的项目,都能称为“改善大城”。
于是,有了这样一对稳健实力组合:武汉城建+武汉万科。
一家是武汉国资龙头企业、城市综合运营服务商,另一家是稳居行业前三10多年的世界500强。
谈到造城,这两家企业,一直坚持长期主义,有着丰富的造城经验,可谓是造城专家。
武汉城建集团,是城市有机更新的综合服务商和示范引领者、武汉地标建造者。
先后打造了黄鹤楼(复建)、世界级东湖绿道、琴台文化艺术中心、辛亥革命博物馆、市民之家等城市地标名片。车行武汉,每5分钟就能与武汉城建集团的项目相遇一次。
武汉万科,深耕武汉20多年,拥有金色城市、万科城、汉口传奇、金域蓝湾等一批“造城”经典。
万科造城的1.0模式,是在一片全新的土地上拓荒,造一座超级大盘,为普通人盖好房子。
早期的万科四季花城、万科红郡、万科魅力之城、万科高尔夫,用一座“城”改变一座城。
后来的2.0模式,则是以人居环境为核心,造公园、配套等,盖有人住的房子。其中,包括万科花山紫悦湾、万科汉口传奇、万科翡翠国际、万科锦程等标杆项目。
如今,武汉万科与武汉城建携手,面向品质改善群体,开启造城3.0模式:“大城+配套+品质生活场景与氛围营造”。
与前两代造城模式不同,新一代的大城,是一种迭代、变化和创新,更多是改善造城,围绕“人与城市”的交融展开,让公园、社区、商街、建筑外立面等融入城市。
这一次,两位“造城专家”强强联手,造出一座品质改善大城:
武汉城建·万科⏐云泊江岸。
△项目效果图
在解放大道旁,武汉城建与武汉万科将造一座生活之城、梦想之城、公园之城。
04
造城3.0模式之下,这个项目将如何呈现?
一根主线,串起三颗珍珠。用一条公园带,串联起三大地块,使其成为一个整体。
一个“慢”字,布局精致生活配套,让生活更加松弛,让家人享受更好的环境。
一座生活之城,开启“新二七”板块的造城计划,让“新二七”更适合生活。
△项目区位效果图
这座约34万方的超级大盘,包括商业、文体、休闲、人居等生活配套。项目的环境资源优越,绿化总规划面积约4万方。其中有“沐云广场”城市公园、浪潮公园、约8000方的文体公园等。
这些公园是互动式公园、活力公园,而不是传统的景观公园。
浪潮公园,是一座IP主题公园,以“浪潮涌动”为设计灵感,链接城市展示面,具备很强的游玩性和益智性,未来将是片区受家长和小朋友欢迎的地方 。这座公园与万维天地的“蛋壳公园”异曲同工。
△浪潮公园示意图
△公园示意图
在文体公园里,规划有泳池、篮球场等运动场地。在公园里,有充足林下活动空间与可以踩踏的草坪,未来将是孩子探索自然、家人周末露营的大本营。
公园一侧的教育用地,拟引入区域第一梯队的小学与中学。预计近期将释放教育资源的重大利好。对于改善买房人来说,教育改善是非常重要的一项改善。
△公园与教育等配套 分布示意图
今后,与孩子牵手从公园里散步去上学。孩子放学后,与家人一起到文体公园里运动,或在浪潮公园里游戏。
从解放大道拐弯,进入社区的精致商业街,再步行到公园与小区内的花园,生活瞬间安静下来。
△项目效果图
步行范围内,双地铁、运动场、慢商业等城市资源密集。同时,与周边的城市烟火、百步亭花园里等融为一体,这个项目将全面刷新城市界面,升级区域生活方式。
在这里,生活的快慢、动静、进退,自由切换。这里将是自然花园、教育学园、运动乐园与生活家园。
△项目效果图
项目首期的主力户型,是约108、128、143平米的改善户型,既能降低买房压力,又能满足生活功能需求。这种入门级改善产品,三开间朝南、大阳台、动静分区、LDBK一体,更适合首次置业、首次改善家庭。
△建面约128平米户型效果图
同时,万科的装修品质,是业内高度认可的。这一次,项目装修发力在中央空调、地暖、厨电等生活经常用到的地方,选用日立、博世、方太等精工品牌产品。
△建面约128平米户型效果图
有一个很用心的细节,户型空间优化后,让客厅延伸到阳台,而且阳台全部封好,甚至将地暖铺到阳台。这个很小的改动,既要增加地暖铺设成本,又要考虑中央空调的功率等。比别人多想一点、多做一点,是这个项目的独特之处。
未来的冬天,老人与孩子在阳台上享受暖阳时,孩子还能光脚玩耍。类似这样的小细节,都是为了给业主一个高品质的家。
预计9月中旬,该项目示范区即将开放。实景商业街区、“沐云广场”城市公园、酒店式落客大厅与下沉庭院会友空间、入户大堂等实景展现国际公园社区的生活模样(目前项目城市展厅已开放)。
△项目效果图
△项目商业街区 效果图
[ 后记]
这是解放大道上的一座未来之城。
它的外部是二七滨江CBD大城,内部是武汉城建与万科营造的生活之城。
这让我想起最近追的一部电视剧《装腔启示录》。
剧中主要场景在北京国贸CBD,投行与律师事务所等CBD精英,经常加班到凌晨。对他们来说,最贵的是时间成本。于是很多CBD精英就住在CBD旁,有更多时间享受生活与陪伴家人。
未来,在武汉二七滨江,既能享有二七滨江的高薪工作机会,又能享受公园、教育、出行等全配套生活。
既有二七滨江的繁华与快节奏,又有“云泊江岸”的慢与静,享受松弛的生活。更重要的是,在“云泊江岸”,不用装腔,回归生活与真实的自己。
这就是为二七滨江CBD精英们留的一座“后花园”、一扇未来之门、一座生活之城。
文|杨光华(地产写字人)
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