四大一线城市广州先动了，正在研究房票制度，棚改货币化又来了？

8月25日国内楼市迎来诸多重磅消息。先是住建部、央行、金管局联合发布《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，核心内容就一个，推动“认房不认贷”落地；之后轮到了浙江嘉兴的“表演”，该市宣布全面取消限购政策，“全面”指的是不再有任何行政方面的管制，只要有钱就可以在嘉兴随便多少套买房，只要是中国人就可以在嘉兴买房。

(资料图片仅供参考)

以上两个消息不可谓不重大，但和广州传来的消息比只能算一般了。作为全国“唯四”的一线城市之一，广州房地产市场的一举一动对全国楼市有示范作用，向来是重要的政策观察窗口。

网传广州即将推出房票制度以配合城中村改造，相关政策文件已下发至各区，目前正处于讨论阶段。

今年以来围绕中国房地产市场的小作文不断，国外媒体也来凑热闹，比如彭博社此前发布了不少消息，只是大部分尚未证实，所以我对网传的消息向来比较谨慎，没有官宣前不敢亲信。

第一财经的记者就该消息询问了广州市规划和自然资源局，得到的回复为“近期一些部门在开展房票安置可行性研究工作，但还处于初步研究阶段。”

换言之，这次的网传消息同之前的不太一样，广州官方确认了可能推出房票制度，估计文件是真的，只不过属于意见稿，后续会根据各方意见进行微调，最终上报广州市委审议决定是否实施。

说了那么多，可能很多朋友还不知道什么是房票，简单介绍一下。

房票是货币化安置的一种，那什么是货币化安置呢？用大白话讲就是给拆迁户补偿。

房子因市政工程等原因被征收后拆迁户能够获得补偿，分两种形式，一是实物补偿，就是给回迁房，二是货币补偿，就是给拆迁款。

多年前拆迁刚兴起时以实物补偿为主，根据户口分个几套，拆迁户们的居住环境有了大幅度改善，他们也愿意。随着经济形势的变化，楼市去库存压力增加，拆迁补偿方式开始向货币化安置靠拢，为此央行还专门创设了一种新的金融工具，拆迁户拿到钱后持币进入楼市，去库存的同时带动了房地产市场的火爆。

实施货币化安置的前提是地方政府有钱。拆迁安置需要大量资金，前些年土地财政给力，加上发行了大量城投债以及央行的货币支持，地方不缺钱，有足够资金给予拆迁户。2020年开始楼市政策发生巨变导致土地出让金收入严重下滑，同时，去杠杆成为各地的重要任务，政府钱不够了，除非央行再来一波大水漫灌，否则很难有足够资金进行货币化安置。于是，房票制度就此诞生。

房子被征收后不给现金，而是给一张有价证券，价值和被拆迁房子的评估价相同。比如，动拆迁前双方确定补偿款为600万元，不算奖励金的情况下发放给拆迁户的房票面值即为600万元。拆迁户可以用房票兑换新房，面值少于房产总价部分能够申请公积金或者商业贷款。这就是房票。

相比于给现金房票缓解了地方政府的流动性紧张，毕竟用不着立马拿出几百万元甚至上千万元给拆迁户，选房子是需要时间的，选好房子将房票给开发商，后者拿着房票找政府兑换房款也不是一次性付清的，按照一定的比例分期付款。

目前，全国范围内已经有多个城市实施了房票制度，其中，经济体量最大的是南京。2023年4月南京正式发布《南京市国有土地上住宅房屋征收房票安置暂行办法》，针对房票的用途、使用方式、结算方式、有效期等予以了规范。

相比于直接给钱房票的针对性更强。有些拆迁户有居住的地方，拿到钱后不会用来买房，可能存起来或者用于其它投资，房票只能用来买房，指向性更强，有助于推动楼市去库存。当然，拆迁户可以选择不买房，将房票兑换成现金，但使用房票的拆迁户可以获得额外奖励，如南京规定最多可以奖励不超过房票面额10%的购房奖励，几百万元的10%就是几十万元，这样的诱惑还是不小的，所以拿到房票的拆迁户大概率会买房。

如果广州真的实施房票制度是否意味着新一轮的棚改货币化要来了，楼市又要风起云涌了呢？在我看来几乎不存在这样的可能。

广州是四大一线城市之一，是楼市领头羊，房票比货币补偿的针对性还要强，如此来看这轮货币化刺激仿佛比2015年的那一轮还要猛烈。

实则不然，什么事情都要关注量，就像投资股票，没有量股价是起不来的。广州可能推出的房票是“城中村”改造的辅助制度，无法和当年的“大拆大补”相提并论。简单来说就是对房子的需求量有限，达不到推高房价的程度。此外，拿着现金可以买二手房，房票只能兑换准新房使得二手房市场更是无法直接受益。

从已经推行房票制度的30多个地区来看还真没有发现哪个地区的发票起到了当年棚改货币化的效果——彻底打破房地产市场的供需平衡，河南郑州早在去年就发布了房票安置实施办法，也就提高了一个月的销售量，之后便再无明显拉动效果。广州虽然是一线城市但如前文说的，量不够是起不了势头的。

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