房企离不开高周转

前段时间，58安居客研究院发布了一篇研究报告。里面提到，2022年，24个一二线城市涉宅地块成交1597宗，可截止2023年5月底，已开工的地块仅532幅，整体开工率仅33%，地方平台（城投）拿地开工率为16%。

这个开工率，比2021年还要低上不少。据克而瑞统计，2021年房企平均拿地开工率为67%，即便排名末位的城投，开工率也有38%。

看到这里，明源君不禁产生了疑问。

(资料图)

长期以来，开发商都把“高周转”视作冲击规模、实现高利润的法宝。尤其是在目前的市场环境下，项目多等一天就多增加一笔成本，早一天卖光就多节约一天利息。所以各大房企应该恨不得拿地即开工，然后各个环节打配合，快速完成项目开发。

可开工率如此之低的既定事实摆在面前。难道，“高周转”也和“高负债”、“高杠杆”一起，退出历史舞台了？

央企肩负“拿地即开工”重任

地方平台拉低平均值

先说第一个问题，房企2022年拿地开工率为何再度走低。

第一，地方平台拉低了平均值。

从数据上看，各类房企拿地开工率，分化十分明显。

其中，地产央企资金雄厚，因此整体开工率达到57%。

民营房企由于融资成本高，资金周转运作都需要项目“动起来”，因此拿地开工率也能跑赢平均值，达到39%。

拉低平均值的是地方平台，开工率仅16%。这类平台在2022年托底意图较明显，缺乏自身开工能力，即便是合作开发，受体制不同影响，流程繁杂，时间成本放大，制约了开工速度。

第二，部分城市房地产市场持续走弱。

除了房企自身原因，拿地开工率还和其所在城市的房地产市场存量的状态息息相关。

通常，开工率较高的城市，商品住宅出清周期处于合理值或者偏低。开工率较低的城市，普遍出清周期偏高且未动工或者在建项目量庞大。

比如杭州2021年底年底商品住宅出清周期仅1.46个月，2022年为3.95个月，市场持续处于供不应求状态，所以房企对杭州市场相当看好，整体开工率也高达88%。

反观东北某城市，其2021年底年底商品住宅出清周期为15.33个月，2022年为25个月，因此其当务之急是积极推进在售项目去库存，在建项目暂缓上市，这也是造成其地块0开工的主要因素。

第三，民营房企保交楼和去库存的意愿强于新开工意愿。

虽然民营房企拿地开工率跑赢了平均值，但与之前相比，仍然下滑明显。

一是目前各大民营房企的流动性压力依然很大，所以只能压缩新开工量，少投入，多卖房，持有现金，然后等待时机。

二是房企目前的工作重点是保交楼和去库存，内部资金也会往这两方面倾斜。

高周转没有消失，反倒越来越快

再说第二个问题，“高周转”有没有退出历史舞台。

必须承认的是，近几年的地产强力调控，的确成效显著。此前一度靠“高负债”和“高杠杆”发展的房企纷纷暴雷，昭示着三高模式中的两高已经基本退出房地产舞台。

虽然不少房企高管在面对媒体采访时都说高周转时代已经结束，但明源君认为，这里指的更多是传统加杠杆的高周转模式，而以快回款降成本为内核的新型高周转模式，仍是房企发展的主旋律。

现在，无论是国央企，还是混合所有制房企，亦或是优质民企，这些发展比较好的企业，实际都还在执行新型高周转模式，而且周转效率越来越高。

先看几组数据：

第一，4个月开盘已是过去式，现在有盘不到两个月。

大家都知道高周转并非近年产物。早在2010年，万科就提出“5986”的高周转模式，即拿地5个月动工、9个月销售、第一个月必须售出八成、六成产品是住宅。

过了几年，碧桂园又将之提速，对三四五线城市要求“456”，即拿地后4个月开盘，5个月现金流回正，6个月资金再周转。对一二线城市则要求“678”，即6个月开盘、7个月资金回正、8个月资金再周转。

当年看觉得不可思议，但和现在的房企比，简直就是小巫见大巫。

比如杭州某项目，今年3月29日拿地，5月22日就领到了预售证，拿地到开盘只用了54天的时间，拿地到售罄也仅用了81天。

杭州另一个项目，今年2月21日拿地，9天后开工，4月19日就领到了预售证，拿地到开盘仅花了57天。

上海同样如此。有媒体统计了上海2016-2022年出让的422块土地，结论是：2016年，上海新房拿地-开盘的上市节奏为29个月，2021年缩短到11个月，2022年，有些项目仅耗时3个月多就已经上市。

第二，国央企纷纷加入高周转大军。

高周转一度是民营房企的标签，可随着市场急剧变化，越来越多的国央企也加入到高周转大军中。

比如某央企为了提高周转，就制定了“严控商办比例”等举措。2019年该央企存货周转率和总资产周转率分别为0.24、0.19，2022年分别增长至0.36、0.21。

广州某国企也明确提出“抢节点”追求高质量的周转，抓紧推进好项目的销售，然后抓紧去瞄准更好的项目，以此循环。2019年该国企存货周转率和总资产周转率分别为0.22、0.19，2022年分别增长至0.26、0.22。

高周转并非洪水猛兽

核心是快回款降成本

刚才明源君讲到，现在的高周转，与传统高周转模式有着本质区别。

第一，传统高周转的本质是加杠杆和挪用预售款。比如项目预售了，现金流达到顶峰，房企就用这个钱去拿地，不断循环。所以不少人会把高周转和高杠杆天然联系在一起。

而现在的高周转，更多是房企通过提高周转速度、加快现金回流，以此达到降杠杆和缓解资金压力的目的，尽可能地保障资金的充裕性。

比如某房企就曾算过一笔账，以资金占用15%信托成本计息，1亿元每天利息为4.2万元， 每月为125万元。这样的成本，必然要求项目建设过程的速度为王，减少利息支出，增加利润。而且如果项目慢了，因为政策、市场的因素，很有可能会造成滞销，那项目的成本就会很高。

为什么传统高周转玩不转了？

一是政策层面，预售款的监管在不断加强。

之前的预售款大量挪用，造成多地项目逾期交付、甚至烂尾。所以近两年，各地政府再次加强预售资金监管。一旦项目预售资金被挪用，将追究有关机构和人员责任。

比如昆明预售资金监管，就从过去政府指导、银行监管为主，转变为政府监管、多方参与监督。还有不少城市出台新规，政府可直接划转监管预售款给施工单位。

二是市场层面，传统加杠杆的高周转模式难以为继。

传统高周转模式下，房企挪用预售资金大肆买地，这种滚雪球的做法得以大行其道，是建立房地产持续上行的基础上。

可当下的房地产市场不确定性增强，房企不敢乱投资，如果拿到的项目去化慢或者卖不出去，对房企反而是更大的资金负担。

所以这种加了杠杆的旧高周转模式其实是终结了，难以为继。

做好高周转，工作前置是核心

提到高周转，还有不少人会把房屋低品质的原因归结于它，认为两者是此消彼长的关系。

首先，项目的质量好坏，很大程度上取决于工程建造过程，而房企追求的高周转，指的是提高资金的使用效率，项目销售合同规定的交付周期仍然是原标准。

比如30层的高层住宅，交付周期一般还是2-3年。过去几年，滨江、绿城都在执行高周转策略，可他们建造的房屋品质，在业内外都是有口皆碑的。

当然，不是所有的企业都拥有高周转的能力。房企如果没有成熟的系统化管控能力做支撑，而是一味模仿，那么在快速开发时，很可能带来产品质量的降低或者不达标。

那么，房企怎么才能在不牺牲品质的前提下，做好高周转呢？

第一，想做高周转，就必须拿适合快速开发的地块。

投资高周转的核心，首先是拿地的高周转。简单来讲，就是现金流可以尽快回笼的地块。

比如，要尽量选择体量适中的地块，一般不大于15万平方米，10万平方米上下的项目最合适。如果地块太大，就很难做到当年全部卖掉变现。

当然，如果地块能分期付款，单位时间内较少占用股东资金，即使面积较大也可以去拿。

同时，为了保证获取净地和快速开工，房企的投资奖励可向一线投资团队倾斜，将投资保障高周转作为奖励依据，净地交付或首期净地交付作为考核条件。

第二，工作前置是高周转的核心。

要想实现高周转，项目首先要做好策划，清楚哪些工作可以提前介入。比如在收地之前，跟政府部门做好充分的沟通，在允许的情况下，以一级土地开发的名义，提前做好土方、围墙、地勘、道路、临设。

或者在看地的时候带上设计和营销人员，规划研究初步设计，设计师、工程师、营销人员一起考虑产品方向，并先设计。

其次，要清楚知道哪些工作怎么做才可以不走弯路。比如在规划报建方面，每个环节都要跟政府保持密切的沟通，这样才能在规划报建时不出现大的调整以争取时间。

再者，要做好施工阶段的极致穿插。项目总要有掌握资源、调动资源的能力，会安排施工穿插，懂得工序优化提速，处理好跟施工队的关系。

比如某房企为了提高周转速度，对于有先后次序的工程类工作，采取全程穿插施工法，上一道程序完成，下一道程序立刻补上去。这样可在保障工序合理施工的同时，使项目整体建造时间减少6到8个月。

最后，营销做到更前端，实现快速销售。

拿地摘牌前，团队就要做好项目的可行性研究、户型分析配比、品牌宣传等。只要是建设市场所需的、品质好的产品，快速销售就有了前提保障。

第三，发展战略供应商，打好配合战。

房地产是需要高度整合资源的行业，一支优秀的供应商队伍绝对是项目快速开发的重要武器。

比如某房企在做示范区时，为了加快进度，都优先找已经合作过的优秀施工单位做展示区、示范区。

滨江有一些供应商已经合作二十多年了，短的也有7年以上，彼此默契非常高。所以滨江的人效在业内也是首屈一指，一个项目只需要3~5个人。

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