青岛土地市场"上新: 东李正在赶超浮山后成为新热点！

东李正成为青岛改善置业的重点区域。观海新闻/青岛早报记者薛雅方摄

就在上周,青岛市自然资源和规划局最新发布了《青岛市自然资源和规划局关于开展2022年第三次土地资源线上推介的通告》,今年青岛第四批次供地大幕即将拉开。根据公告显示,李沧区拟推出的地块中多数地块位于东李片区。而从去年开始,东李片区土地便开始扎堆上市。大量土地供应带来了动力楼盘的集中爆发。而依托于成熟的配套和优质的环境,东李正在慢慢赶超浮山后,成为青岛改善置业的重点区域。

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快速崛起片区价值得以提升

和浮山后模糊的界限类似,东李也很难给出一个准确的地理定位。在地产业内,通常把黑龙江路以东,松岭路以西,科苑纬四路以北及太和山风景区之间的位置称之为东李。特别是靠近世园会的区域,良好的地理环境成为东李的核心区域。

说起东李,还要回到2006年,当年绿城入驻成为热盘。之后,万科、卓越、和达等房企相继入驻,将东李建设成为真正意义上的“中央生活居住区”。原本的东李片区被称为刚需腹地,随着片区价值的提升,区域内的项目产品也由刚需定位转向改善高端路线。

当然,随着越来越多房企的入驻,东李的配套设施也不断跃上新台阶。目前,东李东西向有九水路、金水路、惠水路、广水路等主干道,南北向有铜川路、汉川路、合川路、东川路等主干道,还有青银高速的纵穿,路网发达。随着地铁的开通,2号线、3号线以及11号线都有经过东李片区的站点,交通十分便利。商业方面,东李核心区域主要是靠近李村商圈,而且目前东李的商业发展已经成熟,有万国云商、绿城新天地、丽达购物中心、龙樾湾商业街等多个大型商业区,居民购物需求完全可以得到满足。

除此之外,东李最吸引人的还是环境。北卧龙山、南双凤山,中间李村河、金水河环绕其中,近几年先后修建了李村河公园、金水河公园、金水桥公园、竹子庵公园,居住环境宜人。就在去年底,地铁2号线东延线开工,该地铁线路起于李村公园,沿金水路横穿东李片区直至世博园,再次升级了东李交通配套,为片区品质生活提供了更多的支撑。

热盘扎堆地块上新迎爆发期

2009年,当时青岛市获得2014年世界园艺博览会的主办权,举办地为李沧东部百果山森林公园。随后,东李乘势腾飞,绿城、万科等地产大鳄成为最早进驻东李的一批开发商。特别是在2014年前后,大量新盘入市,成为青岛楼市的热门区域。但在此之后,东李却鲜有土地供应,板块一度沉寂。直到去年多地块上新,让东李的楼市在今年迎来了爆发期。

先是年初,东李的“坐地户”绿城启动收官项目——春溪雲庐和锦上月鸣,前者为127—190平方米的洋房,后者则推出的118—150平方米的高层,最高价格突破3.5万元/平方米。今年3月,由五家房企联手推出的森林公园项目开盘入市,首推产品为113—143平方米的毛坯产品。到了5月份,融海云著项目首开,仅有1栋住宅。除此之外,华新园珺台、融海启城、万竹云峰、上流和苑等项目相继亮相,整个东李的热闹程度已经超越浮山后,“十盘大战”的好戏已经上演。

其实这并不是结束,今年第三批次集中土拍,东李世园板块又有多宗土地被金茂等开发商拍得,相关规划已经出炉,不久后将会入市。在最新发布的第四批次土拍名单中,虽然李沧区只有三宗土地供应,但其中两宗位于东李片区,未来这里还将上演多盘缠斗的局面,成为岛城房地产市场的新热土。

品质升级核心区域价格看涨

东李片区因为优质的环境资源和日渐成熟的配套,楼市也在上演品质升级,从最初的刚需逐渐过渡为刚改甚至纯改善盘。根据卓易数据统计,整个东李世园板块近3年成交的3000多套房子中,成交户型套均面积132.8平方米,已经超越市北浮山后成交的套均面积,而越靠近山下的户型面积更大,价格也更高。据相关消息称,有知名开发商今年上新的毛坯洋房组团单价已卖到3.5万元,如此市场行情下开盘当日去化八成以上。眼下楼市一片低迷之下,而东李行情还在一路看涨,普通高层住宅正在向单价3万元线靠拢,当然这是核心区域的价格,边缘楼盘的价格还是维持在单价2.5万元以下。

对于东李房价未来的走势,很多业内人士也是非常看好。在青岛三年城市规划中,世博园片区被列为八大重点片区,根据相关规划,将围绕世博园复兴,高标准打造以园艺景观、文化旅游、科普教育为特色的生态休闲旅游目的地,重新激活片区。这样的消息也在刺激东李片区进一步成为青岛市区新兴的改善热门板块。

今年第三次土拍中,其中金茂联合城通世园获得世园会西片区3宗地,总占地面积106398.9平方米,规划总建面208896.1平方米,总价24.73亿元。据记者了解,这里将建设青岛第四座金茂府,产品以低密度的洋房和小高层为主。而另一块LC0604-03地块被和达拍得,占地面积66789.1平方米,规划建面83775.8平方米。最难得的是容积率低至罕见的1.3,低密洋房将成为主要产品,可以承载改善用户对于好房子的需求。

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和浮山后长达20余年的建设周期不同,东李崛起只用了几年时间,因此区域内多是新房和次新房,整个区域基础设施较新。同时,由于沿海一线土地资源逐渐枯竭,豪宅内陆化也成为青岛住宅市场的一大趋势。相比海景,东李自然环境也并不逊色,南、北、东三面有山,还有李村河等城市河流。同时,东李片区教育资源也在改善,二中院士港分校面向李沧区全区招生,李沧实验初中(北校区)建成招生,都给东李的教育带来更多改观。地铁2号线延长线更是赋予东李核心区地铁盘的属性。

对于未来东李的发展,业内人士认为目前东李已经进入快速发展阶段,未来教育和商业资源会进一步完善。虽然东李已步入改善时代,但今年上市的10余个项目中,仍有不少90平方米以下的刚需产品在售。就东李的属性而言,目前正是刚需走向改善及高端的过渡期。

所以,对于部分刚需以及刚改的客户而言,眼下还是去东李置业的好时机。当然,对于追求更高品质的客群而言,随着世园会周边多个低容积率土地上新,也将会成为入手洋房甚至别墅产品的好机会。

观海新闻/青岛早报记者 刘鹏