2020年地产目睹之怪现状 违约债务暴涨533%

房企破产数量不断增加并不意外，本质是整个房地产行业已经进入寡头竞争阶段，行业集中度不断提升。

“马太效应”越来越明显的房地产行业中，规模不一的房企在历史进程中面临着截然不同的命运。2020年，新冠疫情之后楼市快速复苏，规模房企继续增长。中指院数据显示，去年共计166家房企跻身百亿军团，平均增速为14.4%，权益销售额共计10.7万亿元，市场份额约61.8%。从公布年度销售目标的25家代表企业来看，销售目标完成率总体较好，均值为106.1%。

但另一面，小房企则被逐步“清退”。在人民法院公告网上，以“地产+破产文书”为关键字可检索出525条破产文书，与2019年超500家的数量相当。若以企业为单位，剔除部分非房地产企业或债权人会议等，发布破产相关文书的房企大约270家。

与此同时，中型房企的生存危机也在加剧。Wind数据显示，2020年债券违约总金额高达281.7亿元，同比暴涨533%，且违约主体大多是中型房企。

佳兆业集团控股首席战略官刘策表示，房企破产数量不断增加并不意外，其认为这一现象的本质是整个房地产行业已经进入寡头竞争阶段，行业集中度不断提升。而中型房企的危机大多与自身战略误判、风险管控能力不足有关。

危机向中型房企蔓延

处于抗风险末端的小房企依然是破产队伍中的大多数。据时代财经查阅，2020年破产名单中包括有“香河秀兰房地产”、“杭州易辰房地产”、“象山积胜房地产”、“上海申强房地产”等大量在市场上存在感并不强的房企，且大部分位于三四线城市。根据破产文书，资不抵债是它们走向破产的共同原因。

这些房企在正式破产前，大多都已官司缠身。以张家港市联成天通房地产开发有限公司为例，天眼查显示，该公司自2019年开始就因为金融借款合同纠纷、追偿权纠纷、建设工程施工合同纠纷等被告上法庭，最终因无力偿债被迫破产清算。

在处理破产清算过程中还不乏“狗血戏码”。2020年10月9日，一则来自广东省广州市中级人民法院的公告显示，广州源华房地产开发有限公司因下落不明，无法送达民事裁定书。不过，最终破产清算工作还是顺利完成了。

针对2020年的破产房企，贝壳研究院高级分析师潘浩表示，根据统计局公布数据全国约有十万家房企，相对基数而言，270家依然是小概率的个案。但2020年百强房企集中度有进一步提升，头部房企由于业务规模大、覆盖区域广，因此有更好的融资渠道和更大的调整空间。

值得关注的是，生存危机在2020年明显向中型房企蔓延。Wind数据显示，2020年房地产行业累计违约债券有23只，违约金额高达281.7亿元，2019年全年仅44.5亿元，同比暴涨533%

从具体企业看，2019年债券违约房企中，来自合肥的国购投资有限公司占比最多，总共14只违约债券中就占了10只，另外北京华业资本控股股份有限公司、银亿股份各占3只、1只。三家房企在行业中的知名度亦不算高，国购投资房地产项目主要集中在安徽，而华业资本、银亿股份营业收入都不超过百亿，三者均未进入克而瑞2019年销售榜Top200。

进入2020年，违约队伍中甚至出现“千亿房企”。泰禾集团是目前违约金额最多的一家房企，7月以来，该公司就陆续传出债券违约消息，全年累计8只债券违约，违约金额高达165亿元。三盛宏业在2019年上半年首次进入百强榜之后就被爆出资金问题，董事长陈建铭一度因为无法兑现公司理财产品而声泪俱下，但这仍无法阻止2020年债券违约的事件发生。

新华联控股有限公司违约债券同样多达8只，但金额远低于泰禾集团，为42.2亿元。因萝卜章事件而遭遇“黑天鹅”的北京华业资本新增20亿元违约债券，混改迟迟未能推进的天房集团违约金额也多达27亿元。

同时，房地产信托也出现违约。2020年8月24日因未按时兑付回售款和利息，天津房地产信托集团旗下一只2亿元债券构成实质违约。

偿债规模维持高位

目前，大部分宣告破产的小房企都进入了拍卖资产的阶段，随着旗下资产变现划归债权人之后，这些房企亦将真正从房地产行业消失，但中型房企的债务处理起来就复杂得多。

万科虽宣布入股泰禾，但泰禾自身的财务危机仍需自己解决，目前除了与中国长城资产管理股份有限公司深圳市分公司达成债务重组协议，120.03亿元债务获得展期之外，未公布其他重大进展，

新华联、三盛宏业、北京华业资本、天房集团等都未找到接盘方输血，卖资偿债、股权冻结、被债主追债已经成为它们的常态。

在中国城市房地产研究院院长谢逸枫看来，小房企的退出更多是被动，受限于规模，无论在融资，还是拿地上都处于劣势，加上调控导致的资金回笼困难最终导致了破产。而中型房企触发债务违约大多源于前期的盲目加杠杆。“过多地追求规模，追求土地储备是不理智的。盲目加杠杆一旦遇到调控收紧、市场不好销售缓慢就容易出现债务违约。”

刘策亦表示，最近两三年中型企业普遍面临着较大的发展焦虑，很多房企加入了“规模竞争”游戏，比如提出了三年千亿，进入行业TOP50、TOP30等激进目标，而发展模式依然比较传统，就是高杠杆模式，造成企业负债率不断攀升。但是，最近两年行业市场机会及政策环境都发生了重大变化，市场由高速增长阶段切换到了平稳增长阶段，融资端开始强调去杠杆、防风险，如融资要接受窗口指导，以及现在的三道红线监管，“也就是说企业的发展战略脱离行业新情况，最终造成这些房企风险暴露，债务违约”。

随着行业进入深度洗牌阶段，刘策预计，2021年楼市总体还是乐观，但从企业端看，债务危机肯定还会延续，小房企破产数量也会继续走高，一方面在于行业进入寡头竞争阶段，行业整合加剧，集中度还会不断提升，一些市场竞争力弱的房企会加速淘汰;另一方面，预计政策端审慎的金融监管不但不会放松，还会继续加强，如三道红线管控由试点范围不断扩大等。

在大环境持续“收紧”的同时，房企的偿债压力依然巨大。走过2019、2020年偿债高峰之后，房企接下来的偿债规模仍保持高位。中指院数据显示，2021年包括海外债券在内的债券偿还总规模将达10909亿元;2022年，房地产行业需偿还规模将回落至7856亿元水平;2023年在8000亿元水平。

房企现金流仍将遭遇严峻的考验，这促使了一些房企开始采取行动。去年12月中下旬，市场传出华夏幸福正在寻求平安与华润集团的支持，华夏幸福可能会引入平安作为基石投资者、华润作为股权投资者，以此提供资金和债券市场融资等方面的支持;今年1月7日，因银行金融借款纠纷和业主纠纷被多次列为被执行人的彰泰集团被旭辉收编。

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