中报观察 | 滨江180亿权益拿地里的摇号与收并购

观点网 杭州亚运开幕在即，滨江集团不厌其烦地在投资者交流平台上解释，“公司并非亚运会赞助商”、“并未参与亚运村项目”。

一方面，是最高人民法院在6月21日首次发布涉体育纠纷民事典型案例，某置业公司将搜索“杭州亚运会”关键词的公众引流至其房产广告链接，构成不正当竞争。这无疑提醒了地产行业宣传合规要求。

另一方面，作为本地龙头，无论亚运会对杭州楼市带来何种影响，滨江都是关联最深的房企之一，回应投资者关切无可厚非。

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7月1日，据滨江集团官微消息，2023上半年公司累计全口径销售金额925.8亿元，同比增长35%。其中大本营杭州分别以网签金额 469.28亿元和422.86亿元，继续蝉联杭州地区销售操盘榜和权益榜榜首。

在土地投资方面，滨江集团2023年上半年共斩获土地23宗，其中20宗位于杭州，另3宗分别位于南京、宁波和金华。总投资金额396亿元，权益金额180亿元，新增货值超750亿元，总土地储备2820亿元。

从上半年来看，滨江继续执行深耕杭州的战略，业绩提振之余，通过集中拍地和招拍挂等方式补充粮仓。

摇号“幸运儿”

今年上半年，滨江集团交付项目共计18个，其中杭州地区12个，其他城市6个，交付数量创历史新高；期内现金回笼478.66亿元，同样创下历史新高。

此外，滨江集团的融资成本继续走低，综合贷款利率已从2022年的4.6%下降至4.4%，属民营企业前列。

观点新媒体了解到，滨江集团公司此前预计2023年土地投资额大概300亿元，控制在权益回款金额的50%以内；而2022年这一目标数据为60%以内，最终2022年公司权益拿地374亿，权益回款690亿，权益拿地占权益回款的54%。

此前5月26日，有投资者就此提问，今年滨江旗下特别是杭州的楼盘销售较好，预计销售额和权益回款会比2022年增加，所以300亿的投资额是否倾向保守？

公司当时回应，“目前还是按年初拿地计划拿地，继续在优质城市、优质地段新增土储。”

以最新公布的数据计算，2023上半年滨江权益拿地与现金回款比例约为37.6%。假设下半年回款进度与上半年一致，若全年投资额控制在300亿元以内，拿地力度相对去年将有所收缩；同样，若拿地回款比选择控制在50%左右甚至超出这一比例，下半年拓储节奏有望加快。

内部的投拓战略由管理层权衡，外部的不确定因素则难以把握，杭州土拍难度，亦如杭州楼市本身。

截至2023年6月30日，杭州今年已进行了七次土地出让（含2022五批次），累积成交涉宅地66宗，成交总金额953.4亿元，平均溢价率9.35%，高出2022年溢价率2.12个百分点。

其中，今年上半年杭州因溢价率封顶而触发摇号的地块共有41宗，封顶成交率高达62%，较去年明显提升。

据业内人士分析，上半年杭州集中拍地走出独立行情，并有鲜明特点：其一是土地冷热分化，如第六批供地12宗地块，便有6宗触顶摇号，6宗底价成交；其二是本地房企拿地意愿高涨，如江湾新城地块吸引70家企业参与摇号，最终由绿城拿下。

除了滨江、绿城外，上半年兴耀置业、金汇世纪、湖州宇诚、舟山恒尊、中浙房地产等浙系中小房企表现也比较积极，让摇号难度再上新台阶。

总体而言，滨江的运气并不算差。

例如6月9日，杭州今年第五批集中供地中的4宗地块进入摇号，其中杭政储出[2023]69号地块最终由滨江集团摘得，成交价27.768亿元，溢价率11.66%，该地块吸引了30家房企参与摇号。

6月30日，杭州六批次，也就是上半年最后一场土拍落幕，滨江再次以29.03亿元摇中城东新城宅地，该地块由21家房企参与摇号，

但对于优质储备项目，将希望寄托于杭州摇号的幸运并非唯一选择。

转向收并购

此前5月15日，有投资者向滨江集团提问称，今年杭州土地市场升温，公司在土地获取中的难度是否增大，如何保证2023年杭州土地的合理购置以保证明后年销量？

公司回答表示，“后续将继续通过招拍挂、合作入股和收并购等多样化的拿地方式来新增土地储备，例如，加强与资源型地方城投平台公司的合作。”

从最近的动向看来，滨江的确加大了收并购与合作力度。

6月20日，滨江集团发布关于新增房地产项目的公告称，通过杭州产权交易所以23.25亿元的价格受让杭州地铁开发有限公司持有的杭州北鸿置业有限公司100%股权及对应债权。其中股权挂牌转让成交价约22.90万元，债权转让价为23.25亿元。

北鸿置业持有杭州北瑞置业有限公司51%股权，后者为“临平政储出[2021]2号”、“临平政储出[2021]3号”及“杭政储出[2021]18号”地块的开发建设主体，三宗地块均位于临平区，土地面积合计33.79万平方米，土地出让价款合计45.37亿元。

滨江集团表示，本次交易完成后，将间接获得目标地块51%的权益；公司与杭州地铁将根据共同投资、共担风险、共享收益的原则开展项目合作。

除了牵手杭铁，滨江六月份其余收并购与股权合作均指向杭州城外。

6月15日，滨江集团与浙江建杭置业有限公司签订合作协议。建杭置业已于5月29日以总价17.74亿元竞得宁波海曙区 HS16-02-32a 地块使用权，通过增资扩股方式，滨江集团将获得该地块一半权益。

6月27日，滨江集团再次通过江苏省产权交易所以4.73元的价格受让南京轩宇投资置业有限公司持有的南京轩居房地产开发有限公司35%股权及4.72亿元债权。

南京轩居为“NO.新区2022G13”地块的开发建设主体，该项目地块由南京新居集团在2022年11月10日底价13亿元拿下，成交楼面价约22666元/㎡， 未来售价不限价。本次交易完成后，滨江集团将获得目标地块35%的权益。

相比起摇号抽奖，收并购与合作对于滨江而言更具可操作性，既能联手国企巩固杭州市场护城河，也能向其他区域适度外扩。

5月16日的2022年度业绩会上，戚金兴表示，投资部测算2022年滨江集团在杭州拿地的住宅利润率在8%左右。今年前4个月拿地的净利润率总体在8个点左右，基本与2022年保持稳定。

对于亚运会后的杭州楼市，戚金兴在业绩会上表示，未来5年杭州市场总体平稳，因为杭州人口净流入保持全国领先，经济发展也很不错，所以亚运会以后杭州房地产市场仍然会保持稳健可持续长久发展。

但从人口普查数据来看，2010年至2020年十年间杭州人口增长323.6万，而2022年杭州常住人口增长了17.2万，增速低于长沙，不再位居全国第一，也明显低于2021年的26.8万。

从二手房行情来看，第三方数据显示，杭州市二手房价格连续两月下跌，环比四月份跌10.26%。受地产调控政策和互联网经济不景气影响，杭州二手房价格自年初以来持续下跌，目前累跌17.98%。

另据钱江晚报统计，刚刚过去的7月2日，杭州市区无二手房交易记录。

2016年G20峰会召开前后，杭州房价开启一轮跳涨，而当供需关系与市场环境改变，2023年的亚运会能否形成第二个转折点，如今仍是未知之数。

中泰证券在其研究报告里称，滨江集团凭借聚焦区域带来的成本优势，以及深耕浙江带来的品牌壁垒，不断在核心城市提升市场份额，形成良性的规模增长。不过，未来仍要警惕新房价格超预期下行、房地产调控政策收紧超预期、以及融资环境恶化超预期。

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