北京海淀一项目部分楼栋腰线超1.2米 能否拆改引分歧 世界新视野

近日，位于北京市海淀区的京投发展岚山悦府项目（简称“岚山悦府”）多位购房人向新京报记者反映，其购买了岚山悦府的房子，所在楼栋腰线宽度达到了1.2米-1.3米，开发商在售房时并未说明这一情况。腰线的位置与合同约定的位置也不相符，不仅带来安全隐患，还会影响采光等。部分购房人要求开发商及时拆改腰线房，消除隐患。

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对于上述腰线房的问题，岚山悦府项目的工作人员表示：“正在与政府相关部门进行沟通，是否能拆改腰线需要以政府相关部门的最终规定为准。”

发现“腰线”与合同不一致，多位购房人要求开发商拆改

据业内人士介绍，一般情况下，“腰线”是指建筑物外立面上的一条水平横带式装饰线条。腰线一般出现在两层楼之间，在腰线部位的楼层，都叫作“腰线房”。

据岚山悦府购房人纪辉（化名）介绍，2021年1月，自己与北京京投兴海房地产有限公司签订《北京市商品房预售合同》（简称“《预售合同》”），购买了岚山悦府的一套商品房，双方约定的交付时间为2023年6月30日之前。企查查显示，北京京投兴海房地产有限公司为北京京投发展旗下公司。

“如今已经接近交房的最后期限，可是房子的腰线问题让我很难接受。”纪辉告诉新京报记者，“我购买的房子处于A-37#楼三层，按照《预售合同》的相关约定，只有起居室有腰线。但实际情况是，这套房子的卧室和起居室都出现了腰线，起居室的腰线宽度达到了1.2米-1.3米，卧室的腰线宽度大约30厘米。而且，《预售合同》也没有明确这个腰线位置在窗户上面或者下面。我要求开发商履行合同，将合同里未约定的腰线拆除，将必要存在的腰线拆改到合理的宽度。”

根据岚山悦府的多位购房人提供的《预售合同》显示，其附件十一的第18条约定：“A-1至A-6#住宅楼、A-14至A-18#住宅楼、A-19至A-42#住宅楼三层起居室及顶层起居室、卧室外窗上沿有外挑装饰性挑檐；A-7至A-13#住宅楼二层起居室及顶层起居室、卧室外窗上沿有外挑装饰性挑檐。”

有购房人表示，《预售合同》的附件中有关于外挑装饰性挑檐的约定。图/合同截图

此外，购房人罗环（化名）表示：“合同中没有关于腰线宽度的具体约定，我们认为这属于不利因素，开发商需要明确提醒购房人，或者与购房人进行约定。”

另有购房人通过人民网领导留言板反映，岚山悦府项目销售时，合同中只说明二层起居室外窗上沿有装饰性挑檐，但并没有说明三层起居室外窗下沿有台面，并且也未说明台面宽度。

对此，2023年6月5日，北京市海淀区住房城乡建设委（简称“海淀区住建委”）在人民网领导留言板回复称：经核实，购房人已与岚山悦府项目的开发建设单位签订了《预售合同》，合同中对于装饰装修和设备标准、商品房质量和保修责任等事项已有相关条款约定。针对购房人反映的腰线实际位置与合同不符问题，经查，该市民所在的Ａ-20＃楼施工图中外窗上沿腰线位置与现场腰线位置一致，与双方签订的《预售合同》中的描述位置确有不同，该处腰线按图施工，但与合同约定存在不一致，现购房人提出解决与合同约定不符的问题，属于平等民事主体间的合同履约范畴。

同时，针对购房人反映的腰线设计、宽度等问题，海淀区住建委回复称：经核实，该腰线施工图已通过“北京市施工图数字化监管平台”审核备案，经规自委审批，施工单位按照施工图进行施工，与现场一致，不存在问题。

多位购房人认为，岚山悦府项目的腰线层存在多种隐患，包括：三层起居室外窗下沿的腰线宽度达1.2米-1.3米，足以在上面站人行走，存在入室偷盗的风险；三层起居室玻璃下檐与腰线1.3米左右的铝板齐平，但是没有向外放坡，反倒是向窗户方向倾斜，存在下雨、下雪后渗水的风险；如此宽的腰线台面，不仅会影响腰线层以上的业主向下观景，还影响到台面以下楼层的采光。部分购房人要求开发商及时拆改腰线房，消除隐患。

开发商：能否拆改腰线以政府相关部门的规定为准

据柏涛建筑设计（北京）有限公司董事 、执行总经理刘仙海表示，有的腰线层在设计之初就是为了突出建筑造型或装饰效果，大约在30-80厘米范围内延伸出去，其所用的材料为有保温作用的挤塑板、石材或者其他材料。外观上，有的会占据窗户的面积，有的会增加一定的使用面积，甚至会形成一道横梁。

6月14日，新京报记者走访了岚山悦府项目。从外观来看，上述购房人所反映的楼栋已经基本建成，部分楼栋的二层、三层及顶层位置确实建有腰线。

目前，岚山悦府项目的部分楼栋已经基本建成，其二层、三层及顶层位置确实建有腰线。新京报记者 张建 摄

为进一步了解腰线房的情况，连日来，新京报记者以购房人身份多次与岚山悦府项目方面取得联系。该项目的工作人员表示：“根据合同可以对腰线的位置有不同的理解，并没有错。我们已经按照规划设计进行了施工，具体处理方案目前无法回答。”

针对业主关心的腰线层存在的多种隐患，该工作人员表示：“平台不能承受成人的重量，这个可以不必太担心。项目部分楼栋二层、三层腰线与顶层腰线的宽度差不多。我们可以进一步对坡度问题做到极限，随时清扫垃圾。”

海淀区住建委于6月6日也在人民网领导留言板回复购房人提出的腰线板面倾斜角度问题时表示，经核实，该项目部分楼板腰线位置坡度确实存在问题，存在积水风险，该委已要求参建单位排查整改腰线位置的坡度问题，开发商承诺整改以上问题。

而对于上述购房人提出的拆改腰线要求，6月15日，岚山悦府项目方面的工作人员回复记者称：“正在与政府相关部门进行沟通，能否拆改腰线要以政府相关部门的最终规定为准。”

律师建议：买卖双方尽量协商解决

北京金诉律师事务所执行主任王佳红律师认为，从目前业主提供的合同条款来看，确实没有明确腰线的具体位置。从字面意思来看，很容易让人理解为三层卧室外窗没有腰线，至少合同中对于腰线的约定不明。对于“腰线房”来说，如果影响了采光，则属于不利因素。按照北京市住建委于2021年8月16日印发的《关于进一步规范新建商品住房销售行为的通知》等相关规定，开发商应该做到对诸如采光、装修、污染、通风等方面的不利因素进行准确、全面公示。

“前述岚山悦府购房人所反映的问题重点不是开发商是否按照规划施工，而是房地产市场销售中的问题，涉及销售宣传、合同履行等方面内容。所以，在此种情况之下，需要开发商一方提供证据说明已经对此类不利因素进行了提醒或约定。”王佳红表示，建议买卖双方尽量协商解决此事，开发商尽量对腰线问题进行整改。如果双方协商不成，购房人可以向政府主管部门反映，寻求行政方面的处理。如果此事仍无法解决，购房人还可以提起诉讼，要求开发商承担违约责任。

新京报记者 张建

编辑 武新 校对 柳宝庆

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