对接下来的楼市，最好别过分“乐观”

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负债总额达1496亿元的暴雷房企蓝光发展，成了第一个退市的内地房企。

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(资料图片仅供参考)

前几天证券日报关于房企“ST蓝光”退市的事写了一篇文章，标题起的非常好，叫做《应理性看待出险房企退市现象，对整体房地产板块影响相对有限》。

还没到文章具体内容，文章标题就先给市场和潜在购房人群把定心丸给吃上了，证券日报还真是有一颗护市的拳拳之心。

标题劲爆内容自然不可能拉胯，整篇文章看下来想传导给市场的核心意思就一个。

房地产风险可控，不仅可控未来还有继续投资的价值。

文章里有几句原文是这么说的。

“部分出险房企的退市问题不能用来否定整个行业投资价值”

“有退市风险的12家房地产行业公司总市值占地产行业A股总市值的比重仅为2%，已经锁定退市的8家房企占比仅0.9%”

“重塑房地产行业估值逻辑，有助于发掘优质上市主体长期投资价值，促进行业健康发展”

怎么说呢，全文突出的就是一个信心十足的心态，仿佛在寒冷长夜的黎明前，已经看到了一丝久违曙光。

但是不知道怎么的，这些信心满满的话，我总觉得有种似曾相识的感觉，隐约觉得类似的对房地产风险表态的话好像曾经在什么地方看过。

仔细一琢磨，想起来了。

2021年10月15号的年度第三季度金融统计数据新闻发布会上，central bank金融市场司表态了对刚刚暴雷不久的恒大其债务情况的看法。

其中一句原话是这样说。

“恒大集团的问题在房地产行业是个别现象。经过近几年的房地产宏观调控，尤其是房地产长效机制建立后，国内房地产市场地价、房价、预期保持平稳，大多数房地产企业经营稳健，财务指标良好，房地产行业总体是健康的”。

怎么说呢，和证券日报对ST蓝光退市对房地产市场抱有的乐观看法，可以说是相当接近了。

可惜事与愿违。

2021年后发生的事情大家都知道，恒大的暴雷导致金融口子继续加快对房企融资的收紧，雷声接二连三的不断响起，各地土拍开始断崖式的下滑，央企城投被迫上场刷单式拿地。

曾经热闹非凡的土拍市场开始面对现实降低了条件，央企国企城投帮着刷单式拿地就行，只要土地别流拍就好。

既然低了头就别指望有高地价出现，而土拍一旦没热度，新房必然就没预期，在失去了金融口子融资输血后的房企，又因为土拍没热度而彻底断掉了卖房造血的自救之路。

既没输血也不造血，房地产这风险再不继续外溢都说不过去了。

融创，负债规模约1万亿，2022年3月美元债展期，雷了。

世茂，负债规模约4000亿，2022年3月公告60亿信托展期，雷了。

龙光，负债规模约2000亿，2022年3月公告美元债违约，雷了。

正荣，负债规模约2000亿，2022年2月公告美元债违约，雷了。

2021年的判断看来还是走了眼，事实证明恒大暴雷后房地产市场并不健康，而且风险的外溢貌似还在继续。

既然风险还在外溢，那连锁反应就必不可少。

2022年在一片雷声中倒下的房企无力继续拍地，而侥幸活着的房企则眼看市场购买力萎缩而选择了谨慎拍地。

在这种你不拍我也不拍的前提，土地市场压根不可能出现好转，2022年全年国有土地使用权出让收入6.6854万亿，同比上年下降23.3%。

到这，风险外溢的连锁反应还没完。

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鉴于过去十几年借道房地产和土地财政进行深度捆绑，地方上已经形成了相当程度上财政的路径依赖。

新区新城轨道交通，还有那些投资回报率十分“不高”的基建，这些需要大量花钱的项目，都指望着房地产背后的土地价值来举债推动发展。

而去年卖地收入的大幅度下跌，直接导致今年化债成了个台面上的大问题。

简单说就是，去年土地卖不好，今年地方债务就出幺蛾子，结果就是看到新闻上隔三差五的出现，各地莫名其妙的罚款和稀奇古怪的创收。

目前的情况是，上面喊的是“谁家的孩子，谁抱走”，而下面地方上说的是“靠自身能力化债实在太难”。

看似是上下双方立场不同，实则绕来绕去，症结还在房地产上。

但凡房地产还能挑大梁，上下双方因为债务问题的隔空喊话，大概率也就不会发生。

办法还得继续在楼市身上想。

6月6号具有官媒背景的中国经济时报发表《一线城市房地产限购应适时优化调整》的文章称，一线城市的房地产限购政策，应该在当下的环境里做出一些适当且合适的优化调整。

大白话就是一线是不是可以考虑一定程度上的放松限购了。

还是用政策挖掘购买力的老办法。

用放开政策门槛的办法，给更多资金发一张一线楼市的进场“通行证”，从而加速一线新房和二手的交易频次，最终用量带动价格的稳定甚至上涨。

能想到这个办法，明然是回顾了房地产以往的历史经验。

过去国内的房地产上涨阶段总是具有一些所谓的联动性，比如一线先涨，二线跟随其后，三四线后知后觉。

所以一线貌似是成了上涨行情的发源地和总开关，只要打开这里，新的一轮行情就会回来。

也许吧，也许一线楼市一旦放开真的会被全国各地蜂拥而来的热钱推到一个新的高度，但是否能重复过去带动二三四线的楼市行情就很难说了。

过去能带动有个前置条件是居民部门杠杆率不高。

以前大家看了一线涨心里着急但自己的负债能力又差点意思，怎么办？买二线吧二线的价格还够得上。

而在当前居民部门杠杆率已经高达63%，且现在二三线房价没有经过系统性大幅度下降的情况下，要在现有的价格基础上再往上拉升，多少人还有负债空间允许跟进？

前面关于恒大暴雷后楼市走向的预测就是个活生生的例子。

有信心是好事，但最好不要总是那么足。

以为打开限购政策的大门，一线城市就会带动全国楼市重新踏入上涨的康庄大道，结果到时候发现放开的一线楼市在全国热钱的追捧下独自起舞，而剩下的二三四线反倒因为资金逃离去一线而继续在泥沼里挣扎，那就有些搞笑了。

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不管是媒体吹风一线放开限购的利害，还是一系列降利率降首付的救市手段，大家仿佛达成了共识，都在绕开关键的一个问题避而不谈。

价格。

反倒是房企不仅要谈，而且还在继续付出实践。

6号的新闻，杭州临安开发商为了加速去化新房，出了个买房送黄金的促销政策，购房者最多能得到折和47.28万元的等价黄金。

黄金是面子，打折才里子。

送黄金就是个由头，送书画送玉石送什么其实都可以。

只要你买房，前脚送给你一块破玉石后脚房企的人就来买走，价格当然是买房时谈好的房子折扣价。

送的东西不过就是一个绕开新房价格“限跌”令的媒介物而已。

房企现在自断其臂的积极性还是很高的。

从偷偷降低首付，到绕着弯的曲线打折，然后是阴阳合同，明面上买房100万，私下再退你20万，最后再到今天的买房送黄金。

房企为了自救是变着花样的砍自己的手。

没办法当新房价格不允许出现”较大“幅度下降成为地方共识后，新房就成了笼中鸟。

可以在笼子里小幅度的蹦跶，但想自由在笼子外飞翔的话，就要问问笼子的钥匙是不是在房企自己手里了。

从这次媒体吹风一线城市放开限购的利弊新闻来看，信心依然还是在放松调控政策上。

但问题是，居民杠杆加不动，新房价格下不来，既想加速去库存，还想土拍有热度，这种既要又要的要求，怕是放松个别楼市调控政策依然很难达到。

没辙，既然前后左右都不好走，那就只能祈祷楼市自己恢复了。

慢慢耗着吧

感谢大家阅读，如果喜欢

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