地产设计，妥妥的弱势群体

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楔 子

昨天得知一个朋友离职了，离职的原因是无法接受自己在工作中陷入不断的自我内耗中；地产圈是一个大染缸，各色人士交杂在一起，有时候责任感、执行力在地产并非第一生产力，而钝感力才是，地产的变化越来越多、形势越来越恶劣，坚守自我本真，对外界环境缺乏敏感性才能长久的坚持下去。

(资料图片仅供参考)

02

设计才是弱势群体

地产这个产业链中，大家都知道的设计的重要性，重要性表现在，第一：设计是项目从0到1的起点，基因决定了未来的项目走向；第二：设计决定了项目70%以上的成本，也是地产产品力最聚焦的端口，任何一个企业都无法抛开设计谈产品力；

设计的重要性毋庸置疑，但却是整个地产链条中最弱势的群体，集中表现在：

第一：设计费总额很低，在地产开发中几乎可以忽略不计；住宅地产的设计费，一般可以控制在60~80元/m2；商业地产略高，一般在80~120元/m2不等；

第二：设计的工作无法量化估量，设计的专业水准无法量化测算，这就造成了很多非专业的误解，认为设计工作无非便是画画图而已；A可以画、B也可以画，A的设计费却是B的一半，为什么你们选择A单位？这是很多非专业领导的灵魂质问。

第三：设计工作是最容易被压缩的，而其他链条中的工作都是容易量化的；前期的开发手续环节被认为是地产最重要的环节，决定了未来的开发节奏及现金流回正的长短，开发手续环节中，报批报建受政府行政命令的控制大部分时候很难突破、招标采购的时间受国家法律的约束、施工环节更是受政府监控，只有设计的速度可以被一再压缩。很多非专业的领导认为，一个人怀胎十月=十个人怀胎一个月，这个谬论在高周转时代被高调传播。

第四：设计工作是最容易出错的环节，也是最常被诟病的部门。前面有地产并联开发时序导致设计周期被压缩，设计质量难与保障，后有各个环节条件输入导致的“错漏空缺”问题。

我自2017年开始，每年都喜欢整理各类的规划变更文件，发现几乎所有的规划变更都直接与间接与设计是有关联的，无论挖坑还是被挖坑，都会以设计变更的形式出现。

03

规划变更大起底，都是设计的错？

第一类：前期条件输入不明确，导致规划变动，属于设计背锅侠

地产设计一个命题作文，前期很多条件是需要前置给到设计单位，比如红线内外的测绘图、规划条件、拿地条件、定位报告、地下情况不明确等，如果没有这些前置条件，或者前置条件给错，设计背锅的可能性100%；

【案例一】

案例背景：申报规划方案时沿河路未确定道路标高按照现状标高确定场地标高为224.00，老年人日间照料中心正负零标高为224.15。根据高新区规划建设部提供沿河路设计图纸，沿河路在老年人日间照料中心附近标高为224.75和224.69，考虑雨季雨量较大时可能会造成严重倒灌，申请变更老年人日间照料中心建筑及场地标高。

具体变更内容

①老年人日间照料中心场地标高由224.00变更为224.90、225.40、225.85,场地以1:12坡度向老年公寓找坡；

②老年人日间照料中心正负零由224.15变更为226.00。变更后老年人日间照料中心与12#楼间距15.86米满足不小于15米要求，12#楼日照满足大寒日不小于三小时要求，;③车库出入口标高由224.00变更为224.900。车库出入口与老年人日间照料中心场地间设置景观挡土墙

变更前

变更后

【案例二】

变更原因：

应对当前市场变化趋势，为更多城市居民改善居住环境，提供高品质类住宅；现针对07街区C4地块房地产开发项目规划方案进行整体品质提升。

变更内容：

本次规划方案变更整体户型由小面积段产品调整至改善类大面积段产品，对应总图布局及分期、地库方案进行调整；优化地块内日照方案，取消居住式公寓；优化商业及配套落位，结合社区主要出入口创造城市口袋公园，形成良好的城市界面，提升社区改善品质。

变更前

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【案例三】

变更原因：

因项目地块内考古发现高规格墓葬，根据市政府及文物主管部门要求，对该古墓进行保护，故对方案进行规划调整。

变更内容：

地上变更：

1、取消10#楼、11#楼，住宅地上建筑面积总计减少12423.87平方米，由原59852.71平方米调整为47428.84平方米。

2、总户数由416户调整为320户。

3、15#楼南侧消防车道调整。

4、原15#楼6户居住公寓(西单元中间户1-2层2户、东单元1-2层4户)调整为普通住宅。

5、19#楼物业管理用房由原633.90平方米调整为574.70平方米，面积减少59.20平方米，将此处调整为配套商业，面积59.20平方米。

地下变更：

1、地下车库方案整体调整，对古墓保护区进行避让，同时在16#东侧、5#楼西侧增加车道进行停车区域的连通。

2、因整体户数减少96户，地下车位停车数量需由原来的1344个变为1230个。地下车库总建筑面积由原来的41577.88 m减少到39302.10 m。

3、因地下车库方案整体调整，导致各单体及保护区周边建筑地下建筑平面调整，部分车库及主楼设备机房位置和大小有调整。

变更前

变更后

第二类：施工未按图施工导致的规划变更，部分原因是设计原因

地产的开发周期一般在2.5年到3.5年左右，设计周期一般在3~7个月左右，所以项目大部分都在建设阶段，建设阶段由于甲方原因、施工单位原因、二次深化原因或者其他导致设计调改的可能性非常大，常导致竣工时的项目与规划公示的方案不一致；

【案例一】

变更内容：

1、4-1号楼~4-9号楼屋顶造型玻璃取消。

2、4-1号楼~4-9号楼基座线脚以上部分涂料分缝调整为竖向。

3、4-1号楼~4-9号楼山墙面除线脚以下侧窗位置涂料调整为咖色，首二三层、四层局部空调百叶由浅黄色调整为咖色，基座线脚以下除空调百叶外均为仿黄麻真石漆材质。S4-1号楼~S4-5号楼、S4-7号楼及S4-8号楼，窗楣与窗台部分调整为咖色。

变更内容

【案例二】

变更内容：

59#楼换热站位于二期B区西北角，北侧为58#住宅楼，南侧为49#住宅楼，设计共两层，规划高度为8.70米。在建设过程中，发现换热站地基基础一部分在地下车库顶板上，一部分在地下车库顶板外，车库顶板外的基础需要强夯施工。为减少强夯对地下车库的影响，消除安全隐患，现将59#楼换热站整体向东移动1.88米。移动后与北侧住宅距离为14.91米未发生变化，与南侧住宅距离为10.15米未发生变化，现换热站移动后仍然满足相关规范。

变更内容

第三类：政策、规范调整导致的规划变更，设计背锅侠

地产开发有时间周期，如果项目赶上国家政策、规范调整这种不可抗力，绝大部分项目都需要进行设计调整；

【案例一】

调整原因及主要内容：

因绿色建筑面积奖励及市场需求，建设单位在满足容积率、建筑密度等规划条件要求的前提下，对设计方案进行了调整优化。调整后，总建筑面积(含保温层)为235228.20m²,其中含绿色建筑奖励面积3278.83m²。住宅栋数由12栋增加至16栋，户数由1232户增加至1256户(含居住公寓),立面造型进行了优化提升。相应技术经济指标、配套公建均满足规划条件。

变更前

变更后

【案例二】

调整原因及主要内容：

根据《关于商业商务用地建设租赁型公寓的实施意见(试行)》相关内容，本项目的“5#商务办公楼”通过“市培育和发展住房租赁市场工作领导小组会议”审核同意，获批纳入“在建商业商务建筑改作租赁型公寓(区级)”试点项目，对许可内容进行以下调整：

1、5#楼五层以上功能由商务办公改为租赁型公寓内部分隔根据要求进行调整。

2、5#楼五层增加健身室、棋牌室、会客厅、图书室、快递收发室等配套设施。以上调整不变更建筑位置、建筑高度，项目建筑面积、容积率等规划指标不变。

变更前

变更后

【案例三】

根据特种设备技术规范相关规定及特种设备检验研究院的要求，须取消保姆直达入户电梯，调整后标准层每户套内面积有所增加；另外，该建筑单体外墙保温材料及厚度进行了调整，调整后提高了消防燃烧性能等级，同时仍满足保温性能及使用需求。现该建筑单体已通过消防、节能验收。目前相关调整已告知业主并获得认可。

变更前

变更前

第四类：设计没交圈，导致设计无法落地

设计单位参与众多，设计单位人员水平参差不齐，导致不少项目存在设计花里胡哨无法落地的情况。

【案例一】

变更原因：

本项目设计规划有3栋塔楼和2栋独立小商业，其中2#塔楼设计建筑高度为114.4米。2#塔楼设计有三层的装饰塔冠，塔冠高度为15.4M。 土建在设计时未充分考虑施工荷载，导致15.4M无功能性的塔冠施工难度极大，为保证结构安全性和后续业主使用安全性，经过设计院的缜密结构计算，现申请将2#塔楼的规划建筑高度由114.4m调整为109.7m,同时109.7m的建筑高度亦满足规划设计条件中“规划主体建筑高度控制在110m左右”的要求。其他内容不变。

变更内容

【案例二】

一、调整原因

因前期设计未考虑到地形复杂程度，其3#楼东侧紧靠现状山体、蓄水池及山体截洪沟，基坑开挖过程中爆破等操作可能会造成安全隐患，建设单位在未办理规划变更的情况下将主楼向西偏移一米并进行施工，现申请作出相应调整及更正。

二、调整变更如下

(1)将3#楼整体向西偏移近1M,西侧消防车道相应偏移1M,与消防道路相接的道路相应延长与之相接。

(2)因3#楼基础偏移，其该位置对应的地下二层三个车总平面图位向西偏移0.6米，对向的一个车位由横向调整为竖向。该位置所在的地下一层柱子和剪力墙也作出相应调整。

变更内容

【案例三】

变更原因：

龙湖围子山A-1地块建设项目建筑外立面拟打造片区城市形象名片，原设计中多层及小高层横线条通过铝板弯折来打造，现场施工中发现、横线条铝板存在起翘、胶缝不齐、内外凹凸等情况，且通过施工工艺反复论证实践，发现此问题极难通过施工工艺把控来解决；通过现场工艺及效果比对，发现采用铝方通加金属漆的工艺可保证横线条挺直流畅，表现感较强，效果较好；变更后的外立面效果与变更前立面效果基本保持一致。为实现建筑立面惊艳效果、为区城市形象助力，更改横线条铝板节点设计。

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