突发！短期内降息预期落空！5月苏州楼市目前表现如何？

近期，大家一定关注到了金融端的一个新政策，存款利率正迎来新一轮的下调。

从今天（5月15日）起，银行协定存款及通知存款自律上限将下调，四大国有银行协定存款和通知存款自律上限下调幅度为30BP，其它金融机构降幅为50BP。

(相关资料图)

据央行2015年10月24日发布的金融机构人民币存款基准利率调整表，1天和7天期通知存款利率的基准利率分别为0.80%、1.35%，协定存款利率为1.15%。这也意味着，调整后，1天期通知存款最高利率为1%，7天期的通知存款最高利率为1.55%，协定存款最高利率为1.35%。

继4月中小行存款利率下调、5月初三家股份行挂牌利率下调，这已经是今年内第三次降低银行存款利率了。这回是两种存款利率或迎下调，分别为“协定存款和通知存款”。

5月份以来，多家银行集体宣布下调人民币存款挂牌利率，一年期以上整存整取利率纷纷下调25到30个基点不等，多轮下调后，当前多数国有大行、股份制银行3年、5年期存款挂牌利率已降至3%以下。

近年来国内经济受内外多重因素冲击，居民消费场景受制约，居民预防性储蓄有所增加及风险偏好下降等原因，导致居民储蓄存款意愿加强，本次存款利率新规是为了促进投资、消费，对于普通储户来说，存款利率下降意味着利息收入减少，从而促进储户将存入银行的钱进行其他方面的消费。

总的来说，下调存款利率一方面，是降低银行的存款成本，缓解负债压力，增加银行的盈利；另一方面，是为了促进居民消费，倒逼居民少储蓄、多消费。

很多人也从上周开始期待，本月LPR利率是否会进行下调。

而就在今天，中国人民银行发布公告，开展1250亿元中期借贷便利（MLF）操作和20亿元公开市场逆回购操作，中标利率均与前期持平。

LPR利率与MLF利率挂钩，在MLF利率未做调整的背景下，本月LPR报价的定价基础没有发生变化，意味着这个月LPR大概率保持不变，短期内降息落空。

同时这也是央行连续六个月超额续做MLF，释放了政策面延续经济稳增长取向的信号，以稳定市场预期。

不过政策性降息能否落地仍取决于经济修复进度，今年下半年经济运行仍面临下行压力，房产作为大宗消费，也成为中央高层刺激消费的发力点，不排除在接下来的半年内，LPR下调也就是有降息的可能性，房贷利率可能继续下调，来刺激房产大宗消费。

提升房地产市场的活跃度，除了金融端的政策外，各地在购房的需求端一直在不断发力。

最近，全国多个城市已经开始了新一轮的放松政策。为了激发市场需求，越来越多的城市加大楼市的松绑力度，一线城市实行“一区一策”，二线城市局部放松限购、下调落户门槛、下调二套房首付比例、调整优化普宅认定标准。

之前，分析师就预判，接下来苏州的松绑政策有望继续围绕降低购房门槛和降低购房成本展开，并结合不同区域及楼盘的情况给予针对性政策支持，如优化限购条件、针对人才的住房需求、发放购房补贴、房票安置等。

果然，在5月初，苏州市区公积金贷款额度提升——公积金贷款首次贷款按公积金余额的15倍计算(原来是10倍)，第二次按公积金余额的10倍计算(原来是6倍)，此外，多子女家庭（有2个及以上未成年子女的），上限可以上浮30%

同时，符合条件的购房者可以办理商转公业务，也就意味着贷款利率可以实现公积金3.1%+商贷4.1%，存量房贷利率也就下调了。

同时，针对不同的区域，放宽部分区域外地人首套房的购房条件，由6个月社保/个税要求降至3个月，目前窗口执行。

这一切都是为了进一步开需求的源，但是对市场活跃度的影响，还需要时间来验证。

尽管经济已现稳定信号，但当下的苏州楼市复苏的持续性和恢复程度仍有较大的不确定性，居民的信心还是不够足。

所以无论从中央还是地方层面，都在强化购房信心和预期，以促进楼市活跃度。

再来看近期的苏州楼市。

我们知道，五一黄金周，在各大楼盘 加速推盘，加大营销力度，并推出各类花式打折优惠活动之下，购房者的置业意愿有所提升，来访认购量有显著增加，但是这样的热度仅如昙花一现。

据调研，五一假期后，苏州楼市又慢慢恢复了平静。这两周以来，新房来访认购量大幅下滑，二手房咨询量和带看量也大为减少。

从数据层面来看，截至5月14日，苏州市区商品住宅的供应面积为2.82万㎡，成交面积为25.65万㎡，五月前半月苏州楼市呈现供求两跌的态势。

供应方面，仅1个楼盘取证入市，为高贸新城的五矿路劲澜悦溪云，达了近5年来供应新低。

从成交数据来看，园区核心及次核心的高品质楼盘网签持续释放，如绿城云庐、华润润月雅筑、保利天珺等。

今年金三银四的势头本就略显不足、成色欠佳，经历了4月份的“拐点”，市场出现明显降温，再到五一黄金周的成交小高潮，在前期积累的市场需求在2、3月释放后出现阶段性疲软的前提下，导致楼市热度回升乏力。

说到底，居民的信心还是不够足。经济形势差、居民收入降低、不敢进行大宗消费，现在的苏州新房市场呈现出刚需不敢下手，改善踌躇不前，怕房价再降、等利率进一步下调，怕断供、怕失业。

再来看二手房市场。

根据克而瑞苏州统计，截至5月14日，5月苏州二手房市场成交面积为27.13万㎡，成交套数为2763套，环比呈现下行趋势。

整体来看,由于疫情积压需求集中释放，今年1-4月，苏州二手房市场成交数据不断走高。然而实际情况则是大部分实际成交发生在今年二三月份，随后网签持续释放，而至4月下旬开始居民们的置业需求回归理性，二手房市场热度也逐步降温。

不过由于三四月份成交的学区房网签释放，5月二手房成交量大概率是可以突破5000套。

同时目前根据链家网显示，苏州大市范围内二手房挂牌量已经超过15万套，市区范围内挂牌量超8.6万套，市场处于严重的供大于求态势。

从当下的市场现象来看，近期二手房市场又开始艰难起来，咨询量和带看量开始大幅减少。

二手房市场分化加剧，头部价值的优质资产成交价屡屡刷新，非核心区域以价跑量成为常态。中介表示，要想快速卖出，只能进行降价，不然周期保守3-5个月，这对于着急卖房的业主们来说，也不是个好消息。

五月市场期待值较高的就是月底的二批次集中土拍，虽然整体地块素质不如首批次，但是也有一些热点地块。

如园区既有核心独墅湖板块优质地块挂出，也有次核心斜塘、跨塘地块挂出；姑苏区也三宗地块出让，其中有两宗位于平江新城，一宗地块位于沧浪新城，及时为板块进行了补仓。

土地市场的分化也是可以预见的。

5月10日，南京迎来第二轮供地出让，延续了首轮的热度，10宗涉宅用地全部成交，其中3宗地块触顶摇号。

今年南京的二轮土拍也依然表现为外围地块底价成交，核心地块触顶摇号，局部火热、整体分化。同时央国企“全面撒网”，10宗地块中有6宗由国央企竞得，剩余4宗地块则由民企和城投公司竞得。

参考南京土拍，苏州和南京存在一定的相似之处，皆有城市核心的优质地块与外围地块。

预计苏州二轮土拍将和首轮土拍一样，土地市场将在在核心、优质地块助推下呈现一定的热度，而地段一般的地块或将依然底价成交，分化持续。央国企或将仍是土拍主力，民企投资积极性修复后也将重新进入赛道。

如果说土地市场能够掀起热度，对新房和二手房市场也会有积极的作用，而且能够振奋房企的信心。

今年以来，经济复苏呈现一定向好趋势，但居民收入增长缓慢也一定制约了消费扩张，导致房地产市场也呈现出一定低迷的态势。

中央层面也在引导房地产市场回暖，地方层面不断松绑政策，从而拉动内需、促进消费。

具体到当下的苏州楼市，在前期积压需求集中释放后，市场活跃度开始下行，市场整体的购买预期还是处于历史相对低位。 随着天气温度升高，苏州房地产市场或许还会更加低迷。

近期，苏州也出台了一些优化性鼓励政策，但距政策效果的全面释放与见效仍需要时间等待，以及经济向好方面运行。

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