焦点观察：土拍场上出现了“超级锦鲤”

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在1-4月的房企土拍数据中，深耕安徽的【伟星房产】闯入全国新增货值榜11名，超越了越秀、中海、中铁建等国央企。

另一家排名20的南通房企【亚伦房地产】，上个月成为广州土拍中最幸运的仔，摇中了今年以来区域最热地块。

(资料图片仅供参考)

他们被业界称为“过江龙”中小房企，但中小房企背后，有大靠山。

你可能没有看过伟星的房子，但你家的水管、地漏、水阀、拉链等五金用品，可能都是出自伟星集团。

亚伦房地产的母公司则是“纺织大户”亚伦集团，创始人刘伯香是南通首富。

对比而言，这两家企业的商业版图中，房地产业务的表现并不突出，但胜在经营稳健。

这两年的地产业，有人加速逃离，有人逆风补位。这两家企业便是后者——不再满足继续在当地市场守擂，开始向热门城市进攻。

卖水管的、做纺织的，都想来房地产碰碰运气。

走出家门口的契机

安徽芜湖有一个外号叫“伟星市”。

伟星房产在当地市场占有率在42%左右，走在大街上，就像在欣赏伟星的造城史。

1992年开始进入房地产的浙商伟星，把根据地建在了安徽。多年来，伟星主要盘踞在芜湖、马鞍山这两座城市，靠着耕耘三四线城市的客群口碑，坐上了安徽楼市销售榜的头把交椅。

龙争虎斗的年代，这家房企一直未展露出向外扩张的野心，直到2020年。

伟星集团董事长章卡鹏当年考察公司房地产项目时提到，“未来当公司竞争力和实力进一步凸显时，就要寻找新的城市发展”。

从那一年起，伟星就开始积极为外拓做准备，目标囊括了长三角的重要省会城市。

伟星打算“出门看看”之时，头部房企开始为债务奔忙，各地拿地门槛、拿地资质也在降低，伟星更有机会上前补位。

2021年，伟星接连出现在合肥、南京、杭州、武汉等城市的土拍现场，全年拿地总投入达到225亿，同比增长127.4%。

土地市场全年疲软的2022年，却是伟星自成立以来拿地最多的一整年，总金额高达243亿元。

这一年，伟星房产全年销售额达333亿元，实现了三年业绩翻一番。合肥、杭州、南京、武汉这些伟星新进城市项目销售业绩贡献占比超50%。

尝到甜头的伟星，出牌更大胆了——今年3月，伟星以31亿元的总价，拿下南京史上第二贵的地块。

想要独立不容易

亚伦走出家门时，却没有伟星这么独立。

亚伦从上世纪90年代开始布局地产，主耕江苏省内。不同于伟星，亚伦的产品，多以动迁房、安置房、保障房为主。

这也使得亚伦后来在市场化住宅中竞争力薄弱，尤其在本地市场——2020-2022年克而瑞南通年度权益销售排行榜中，亚伦甚至没挤入前20名。

亚伦深知自己在大本营存在感低，愿意寻找新市场；但光凭自身的力量，又担忧无法在竞争更大的城市立足，于是选择和规模房企合作。

疫情之前，亚伦跟着融创这个老大哥在杭州、广州转了一圈，合作开发了10多个项目，不过亚伦在其中的角色只是“投资者”。

融创暴雷后，亚伦又与国企、民企合作，攻略城池的方式主要还是合作拿地，由对方房企操盘。

转折发生去年底，亚伦一反常态，于深圳独立拿下6亿元一宗安居房用地，当时业界也并未惊讶，毕竟安居房这类项目是亚伦的强项。

今年3-4月，南通亚伦豪掷40亿元在西安、广州夺得两宗封顶摇号地块，皆是独立拿地，这才获得业界更多目光，称其为“黑马”“锦鲤”。

目前两块地均未有实质进程，坊间有观点认为，按照亚伦的作风，后续可能引入规模房企合作开发，因为亚伦在这两地知名度不高，操盘经验也没有上述伟星那么丰富。

赌一把未来

从这几轮的土拍来看，伟星房产和亚伦地产基本上瞄准了热门地块，和一众知名房企战斗到摇号。

眼看价格封顶，丝毫没有退缩，底气来源于背后的实业靠山。

早在上世纪70年代，伟星房产母公司伟星集团在台州临海起家，旗下拥有两家上市公司伟星股份和伟星新材，分别从事服饰辅料，塑料管道制造，皆是行业的龙头老大。

同样的创业时点，亚伦母公司南通亚伦涉足家纺和针织产业，创始人刘伯香逐渐成为当地首富。

实业背景强大，再加上此前盘踞一方并未扩张，资金流动性充裕且杠杆包袱相对小。

但自从走出了舒适圈，这些房企对资金的渴望明显增强。

以伟星房产为例，母公司伟星集团，以及临海彗星去年频繁向金融机构质押伟星新材股权，资金用途多为“经营”“贷款”。

企查查数据显示，临海彗星其中一项主营业务就是房地产，这被业界猜测，这些资金的实质用途可能是为地产业务“输血”。

截至去年七月，伟星集团累计质押伟星新材约2.27亿股，占其所持股份比例为37.64%；临海彗星已累计质押伟星新材约1.005亿股，占其所持股份比例为38.24%。

频繁的质押操作也让人担忧——目前市场状况暂未完全企稳，将地产杠杆施加在实业身上，可能会有反噬后者的风险，这两年的出险房企中已有不少例子。

从目前土拍的动作来看，伟星还是决定撒钱豪赌一把。

伟星还定下了一个小目标。在2022年东部区域、浙江区域经营工作会议上，一位伟星高管表示：“通过三至五年的努力，计划实现500亿—900亿元的销售规模。”

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