【深度】南翔将重新引领嘉定土拍和楼市

- 2023年的第122天 -

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【资料图】

絮言：由于这2、3个月基本在外出差、上课、授课...一直也没有时间停下来写点东西，乘着这次五一长假，各个领域欠下的文章一口气写了几万字，安心“坐家”当了回“作家”。

好了，闲言少叙，今天和大家聊一下嘉定今年火热的土拍。先说一下观点吧！

南翔

是在田忌赛马？！

嘉定的成规模商品房供应是从南翔金地20年前拿地开始，经过十余年的开发，东社区、银翔片区大规模开发基本结束，同时也引领了嘉定楼市十多年。

不过，此后6年左右时间，南翔再无土地供应，直到2020年融信、祥源拿下两块云翔板块宅地，市场才再次重启对南翔土拍和新房的高亮关注。

实话实话，这两年，南翔楼市光亮度远不及新城、江桥、菊园等地，很多网友觉得南翔是不是不行了？

当然不是！只要看一下近几年嘉定土地出让的区域就基本明晰：绝大部分地块都在11号线、嘉闵线附近！

嘉定今年部分出让宅地示意图

而围绕11号线、嘉闵线，嘉定各个街镇都是将其最好的地块拿出来进行出让，比如江桥乐秀路站、菊园嘉定西站、城北路站、安亭昌吉东路站、马东嘉戬公路站等区域...

而反观南翔，是在用嘉定（除真新街道）最高等级地价（详见：《》），出让尚处于滚动开发中的云翔板块，而且是最“偏远”的区域。

这不就是田忌赛马吗？！

但即便如此，即使比一路之隔的新城的均价差不多贵8000元，即使周边配套还没有齐全，但南翔新盘依然完成了远比想象中好的楼盘出售——碧桂园已经清盘、招商南山进入尾盘、象屿同进销售活力全开...

我以为，，关于这一点，此前已经论述，今日不再赘言。

试想，任何一起其他街镇，如果也是均价这么高，地理位置这么“远”，开发商有信心拿地吗？购买者有信心买房吗？

南翔

将重领嘉定土拍和楼市

2023年，将是南翔土拍重新高光亮相的一年。根据目前掌握的资料，预计从二批次土拍开始，南翔将有大量优质地块拟披挂上阵（根据《2023年上海市嘉定区经营性用地出让计划》资料，有8幅地块列入议程）

图示中山姆会员店位置标注错误，小编进行了调整

根据今年4月份长三角土地展上的的推介会资料，嘉定推介了12幅地块，其中有8幅着重推介，拟在二、三批次中出让，其中包括就包括南翔印象城南面的王炸地块！

二批次嘉定或王炸出山

印象城南侧的13-02&16-01地块，也是继嘉定新城超级地块后，嘉定最值得期待的一块优质宅地，被誉为嘉定今年的“王炸地块”。

这幅地块几乎不需要介绍了。此前因为土地产权问题，虽然早就平整，但 一直是生地状态，没有完成收储。目前，据悉已经成为净地，土地出让没有障碍了。

作为出门就是印象城，过条路就是陈翔路地铁站的王炸地块，不仅是居民和潜在购房者一直在期待，小编熟悉的不少开发商早就对此地块兴趣浓烈，相信如果一旦进入市场，绝不用担心托底问题，相信这幅地块将成为二批次土拍的大热点之一。

2021年，融信开盘当时均价为5.9W，时隔2-3年，不仅有 土地的年度 自然增值而且还有更好的位置加持，若按照南翔这两年1000元幅度这种最保守的计算方式看，联动价肯定破6W，如此优质的熟地，大概率将创嘉定最高房地联动价！

这副地块除了幼儿园（估计也是房产商待建），宅地部分容积率为2.3和2.4，16层以上的应该是主力，参考融信2.34容积率，不排除有超过26层以上的高楼层。

山姆加持，惠亚地块更值得期待

南翔商业聚集度、消费力在嘉定都是首屈一指的，在区位交通加持下，山姆选择南翔完全合情合理。

而山姆的到来，一方面盘活了存量土地，同时也让云翔区域的商业配套笑傲嘉定，在陈翔路-嘉前路形成了商业掎角之势，将超越嘉定北菊园商圈和安亭墨玉路商圈，成为嘉定当之无愧的消费高地。

当然最受益的当属拟出让的惠亚地块——31-02、32-01、33-02这三幅地块（去 ）

这三幅地蛋哥甚为喜欢，就在惠亚路中学东侧，西南就是今年要开业的山姆会员店，同时，穿过嘉闵高架就可以抵达印象城和11号线陈翔路地铁站，既不会有印象城那边那么拥堵，就近享受公共配套便利。

惠亚集团今年3月开始拆除，蛋哥曾第一时间前往现场进行了记录。

而且，这三幅地块没有紧邻嘉闵高架，噪音问题也会明显减少但还能享受便捷的交通出行。而且旁边都是住宅为主，居住氛围也会非常不错。

从正常逻辑来说，这三幅地，应该是云翔板块（嘉闵高架西侧）中联动价可以给到最高的，估计很多人已经期待这幅地块的登场！

与惠亚地块临近，位于其西侧，惠亚路中学北侧的29-01地块也纳入到了近期拟出让计划。

而在开始交付的云湖漫城东侧则是25-06地块。无论是开车去印象城还是去山姆会员店，这边 交通非常方便，如果上嘉闵高架，小编有个小技巧，那就是直接往嘉定方向上桥然后马上掉头，真的不要太快！

这是蛋哥此前拍摄的该地块区位，大家可以看看。

2023年，南翔将引领嘉定土拍

2024年，南翔将引领嘉定楼市

如果今年南翔全部6块优质宅地全部可以出让，那今年几乎就是南翔土拍年，几乎占据半壁江山。

今年嘉定土拍战果如何，南翔起到了决定性作用！而从开发速度看，如果速度足够块，今年年底前，南翔就有望有新盘上市。

而明年也将顺理成章成为嘉定新盘的供应主力，南翔将引领嘉定2024的楼市！

根据嘉定规资局此前信息，嘉定今年上半年将完成10块土地出让，我们一起拭目以待，除了一批次的3幅地块外，还有拿七块地将在上半年成交！

嘉定

到底拟出让哪些地块

说完了南翔，看着上面那么多地块，很多网友很疑惑，嘉定到底今年有多少块宅地拟出让呀，为什么推介资料一下子25幅，一下子十几幅，一下子又只有10幅、8幅的....

在此，蛋哥想再说一下（其实也说过很多次）——拟出让不代表一定能出让，已推介不代表一定会上拍！

土拍还是非常讲究天时地利人和的，首先要成为“熟地”（地上没有企业和居民，产权可以移交）可以出让，其次还需要有房企有意向（至少有一家托底），另外也不是没有推介地块就一定不会上土拍。

根据目前掌握的信息，蛋哥先帮大家简单梳理一下今年土地推介情况。

嘉定今年举办了不少于3次的土地推介活动，分别是1月13日的嘉定城市推介会；3月16日在杭州举行的嘉定土地招商推介会；以及4月20日在上海举行的长三角土地展上的嘉定土地招商精准沟通会。

在1月份的推介会上，嘉定推介了马陆、安亭、工业区、徐行、江桥、南翔、菊园、华亭、外冈、新成路等10个街镇的总计25幅经营性用地，拟出让面积约116.9637公顷(约1754亩)规划可建筑面积约245.9852万平方米。

在3月份的杭州推介会上，嘉定发布10宗拟推宅地，总计出让面积43.14公顷，建筑体量90.99万方。

在刚刚举行上海一批次土拍中，嘉定地块中有3幅成功已出让，分别是徐行17-01地块和嘉定工业区06-01、06-03地块已经被金地竞得；江桥42-07、43-02被龙湖斩获；

随后，4月下旬进行的长三角土地展，嘉定携3幅地块顺利成交利好，底气十足再次乘胜追击，推介了十余块优质地块。

同时基本明确，嘉宝智慧湾的住宅首发地块、汽车城外冈地块以及今年嘉定最值得关注的——南翔印象城旁的13-02、16-02王炸地块预计进入二批次土拍！

小编对部分数据进行了整理，大家先来看看，嘉定近期有哪些宅地将会入市吧！

结语：2023年将是继2022年后，嘉定又一个土拍大年，如果不出意外，南翔将接过新城和江桥的接力棒，重新引领嘉定的土拍和明年楼市。

期待更多优质房产商来到嘉定，打造更具品质的嘉定现代社区。

作者 | 蛋哥

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