今年，能跟天河抢流量的，还是激进的海珠！

流量这种事，有时候求之不得，有时则是水到渠成！

就像今年的楼市，各路大神各显神通，但小前线却发现，无论如何八仙过海，市场的热点总绕不过这里——海珠。

(资料图)

比如最近对外开放的保利四季和颂，别的不说，一个位于“小蛮腰”下的坐标，就使其存在感爆棚；中国铁建西派系海珠新作单凭南向江景，也能秒杀不少滨江的项目……

不仅如此，今年海珠楼市的“搅局者”还陆续有来～

43万㎡地铁上盖综合体杀到

最近，就在保利四季和颂直线距离500+米的地方，又有重磅调规即将出台：总体量43万㎡、配4所学校、双地铁的地块显得很强大。

最新拟调整规划的新滘路北侧地块，位于新滘西路以北、广州大道南以西、逸景路以南，说白了就是海珠区府斜对面，地段好不好也不用多说了吧？

更亮眼的是，不仅地块本身是地铁11号线上涌公园站（在建）上盖，在地块西北侧300米左右还有逸景路站（在建），出行条件杠杠滴。

另外，地块南面隔新滘西路还有上涌果树公园（中山大学上涌湿地生态科学园），是放在整个海珠都很罕有的自然生态，是一个加分项。

更何况，这个地块现状就是以农林用地为主，比多数由旧厂房用地转化而来的项目，都更有生态优势。

此次控规调整，主要是将原规划的居住、中小学、农林用地，调整为居住、商业商务、公共管理与公共服务用地，增加水域及公共绿地，调整后总建面约43万㎡。

△原规划示意图

△拟调整规划草案示意图

除了用地性质的调整，和原规划相比最大的不同还在于优化了内部微循环的支路路网，以及配置17处公服设施。

尤其是配置的公服设施，当中就包含托儿所、12班幼儿园、18班小学、72班完全中学各一所，以后这里业主的孩子有可能15年都在家门口上学。

简单来说，地块内部住、商、学校全部配齐，基本可以自成一体。但除此之外，地块以外的现成配套已经相当成熟。

华海双语学校（原华附海珠双语学校）、六中珠江中学、海珠万达、合生新天地等都在步行范围内，周边还有大型住宅小区逸景翠园，烟火气相当浓厚。

△周边部分配套

那么问题来了，新滘路北侧项目和保利四季和颂相距不远，两者会不会正面刚？

虽说新滘路北侧项目综合各方面条件都更优，但地块目前还没挂牌出让，而保利四季和颂体量小，货量不到200套，目前已对外开放，有望近期开盘。

△保利四季和颂售楼部

也就是说，有可能新滘路北侧地块出让、开发项目销售时，保利四季和颂有可能已清盘。

至于地块什么会出让？目前还不明确。

但今年的蓝皮书中，它以“上涌果树公园北侧地块”的名称露脸（用地功能划分有差异），加上最近调整控规等动态，估计挂牌不远了。

△蓝皮书中的上涌果树公园北侧地块

第4座“兰亭盛荟”也要来了

同样在广州大道南沿线，还有有望近期入市的中国铁建洛溪桥西侧项目。

虽然项目名称暂未正式公布，不过部分信息已流出，比如4栋高层住宅、南向望江，容积率3，打造旗下高端的“西派系”产品，建面约120-143㎡……

△中铁建洛溪桥西侧项目效果图

又一江景豪宅无疑，而且是同类产品首进广州中心区，市场关注度不低。

而在该项目北面约500米的地方，最近还有另一个潜在对手，已经悄悄动起来。

说的就是今年供地蓝皮书中，海珠的唯二宅地之一，即上述上涌果树公园北侧地块之外，三滘立交地块。

光看地块名称，就知道它又是一宗高快速路立交上盖地块，位于广州大道南、环城高速交汇处西北侧，隔河涌为海珠客运站、南洲地铁站。

△蓝皮书中的三滘立交地块

就在日前，该地块在网上发布土壤污染修复工程施工招标公告，显示地块占地93544㎡，主要就地块土壤内铅、砷、苯并(a)芘及石油烃(C10-C40)以及地下水砷等超标内容的修复。

项目最高投标限价约2923万元，计划工期为签订合同之日起330个日历天。

也就是说，如果地块在土壤修复完成之后再挂牌，今年内应该都不会挂牌出让。

实际上，该地块在2015-2016年已由高速公路立交、匝道用地调整为二类居住用地，并已完成政府收储，规划开发项目计容建面约16.7万㎡。

未来将成广州继天河东圃立交、增城新塘立交、黄埔萝岗立交之后，第4座立交上盖项目，打造海珠版“兰亭盛荟”。

进击的海珠，谁的战斗力max？

总的来看，光是一条广州大道南，就有近期入市的2个全新盘+2宗待出让宅地，虽然最终不一定正面刚，但地段相差不远，价格方面预计相差不大。

比如近期入市的保利四季和颂、中铁建洛溪桥西侧项目，成交楼面地价分别4.8万/㎡、4.3万/㎡，一个主打超高实用率，一个以南向望江为卖点，都有冲10万/㎡的潜力。

两个项目分别与两宗未出让的宅地相邻，对其未来楼面价甚至产品售价都可能有参考作用。

但除了同在广州大道南沿线的2新盘+2宅地之外，海珠近期入市的还有纯大平层的越秀新港东项目，以及定位海珠版“和樾府”的越秀锌片厂地块项目，个个都来势汹汹。

△越秀锌片厂地块项目规划

当然，这些项目也并非完美无瑕，如有的体量偏小，也有的不那么近地铁等，因此卷产品肯定少不了。

比如保利四季和颂，一方面将单位层高拔高至约3.15米，比市面常规产品高出15-35厘米，居住空间感大大提升。

另一方面通过赠送大量空间，如建面约120㎡的1+3房设计，实现同等建面比常规产品更大的居住尺度。

△保利四季和颂120㎡户型图

而如果要说，这些项目当中战斗力最强，最有机会成为新一代网红的，小前线认为还是有待挂牌出让的新滘路北侧地块。

总结主要优势：

1、体量大，总建面约43万㎡，中心区难得；

2、配套全，自带商业及学校，覆盖托儿所、幼儿园、小学、初中、高中等阶段；

3、环线双地铁上盖，出行相对便利；

4、临近湿地公园，生态良好。

不过，其它项目的江景、紧靠重点商圈等卖点，都正是它所欠缺的，所以并不适合独沽一味做高端豪宅。

未来开发项目如果能在产品上花心思，户型设计有所突破的话，收获一波刚改、改善客流量不是问题。

关键词：