世界微资讯！厦门出台培育发展新型消费工作方案，华润万象生活、中海商业等多家企业公布2022年业绩 | 商业地产月报

3月，厦门出台培育发展新型消费工作方案，发展“首店经济”、鼓励即时消费；武汉培育建设国际消费中心城市，力争2025年社零总额达9000亿元。市场表现方面，2023年1-2月，全国商办开发投资额同比下降13.7%，新开工面积同比下降11.2%，销售面积同比下降25.0%；2023年1-3月，全国300城商办用地推出与成交规划建筑面积同比均下降，成交楼面均价同比小幅下跌，平均溢价率同比下降。行业动态方面，华润万象生活、中海商业等多家企业公布2022年业绩，招商商管召开2023全国招商大会。

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本期看点

01政策动态

➤厦门出台培育发展新型消费工作方案，发展“首店经济”、鼓励即时消费

➤武汉培育建设国际消费中心城市，力争2025年社零总额达9000亿元

02市场表现

➤新房市场：2023年1-2月，全国商办开发投资额同比下降13.7%，新开工面积同比下降11.2%，销售面积同比下降25.0%

➤商办用地：2023年1-3月，全国300城商办用地推出与成交规划建筑面积同比均下降，成交楼面均价同比小幅下跌，平均溢价率同比下降

➤大宗交易：2023年1-3月，中指数据共监测到商业地产大宗交易17笔

03行业动态

➤华润万象生活、中海商业等多家企业公布2022年业绩

➤昆明星耀广场开业，打造10万方运动主题MALL

➤招商商管召开2023全国招商大会，开启“美好向新X+”时代

政策动态

1.厦门出台培育发展新型消费工作方案，发展“首店经济”、鼓励即时消费

3月6日，厦门市商务局、市文旅局、市体育局三个部门共同印发《2023年厦门市培育发展新型消费促进消费提质升级工作方案》，提出拓展打造消费新场景、赋能孕育消费新模式、创新发展消费新业态及加快培育消费新热点四大项主要工作任务，着力恢复和扩大消费，培育壮大新型消费，全面推动厦门消费提质升级和高质量发展。

·拓展打造消费新场景：1.构建商业消费活力圈；2.培育夜间经济生态圈；3.营造社区便民生活圈；4.拓展会展数智圈。

·赋能孕育消费新模式：5.发展电子商务新模式；6.鼓励即时消费新模式；7.促进绿色低碳消费新模式。

·创新发展消费新业态：8.加强商旅文体融合发展；9.推动跨境电商新发展；10.促进内外贸一体化。

·加快培育消费新热点：11.大力发展运动时尚消费；12.推动老字号创新发展；13.打造厦门舌尖消费品牌；14.搭建消费活动新平台。

中指点评：

2023年，中央和多地政府均把扩内需促消费摆在优先位置，厦门2023年政府工作报告中提出了消费增速6.5%的目标，同时提出“充分发挥消费基础作用，加快打造国际消费中心城市，开展各类消费促进活动，推动平台经济健康发展，发展体验式、策展型等消费新业态，大力发展会展消费、文旅消费与体育消费，持续释放消费潜力。”的工作任务。为着力恢复和扩大消费，《工作方案》围绕“新场景”“新模式”“新业态”“新热点”四个维度，制定构建商业消费活力圈、培育夜间经济生态圈等14项任务，对培育壮大新型消费工作进行具体部署，鼓励以创新能力提升推动消费高质量发展。

2.武汉培育建设国际消费中心城市，力争2025年社零总额达9000亿元

3月17日，武汉市人民政府发布《关于培育建设国际消费中心城市的实施意见》，提出武汉建设国际消费中心城市的总体功能定位和目标，要着力打造世界级文旅观光、生态休闲的滨水之城，着力打造国际化时尚艺术、活力健康的大学之城，着力打造全方位数字生活、新型消费的创新之城，建设引领中部、服务全国、链接全球的独具特色的国际消费中心城市。

·擦亮武汉国际新名片：依托滨水之城，构建“大江大湖+消费”格局；依托大学之城，释放“大学+消费”活力；依托创新之城，促进“数字+消费”发展。

·培育国际消费新品牌：打造武汉制造品牌；打造武汉服务品牌；打造武汉文旅品牌；打造武汉康养品牌。

·布局消费场景新地标：建设“两江四岸”核心地标；提升消费集聚功能；构建多元包容消费空间。

·畅通国际消费新通道：建设国际综合交通枢纽；完善国内直达交通网络；优化城市公共交通布局；构建现代物流供应体系。

·营造开放交流新环境：提升国际化服务水平；拓宽对外开放交流；强化区域消费联动；完善促进消费市场机制。

中指点评：

《实施意见》立足武汉城市特色，依托滨水之城、大学之城、创新之城三大特色，提升城市国际影响力，打造武汉制造、武汉服务、武汉文旅、武汉康养四大品牌，提升武汉国际美誉度和全球知名度；消费场景方面，武汉将搭建“1+3+N”的国际消费承载空间，同时以武汉新城、长江新区为核心，谋划未来消费新空间；同时，武汉将在区位交通、营商环境等方面发力，畅通国际消费通道，营造开放交流环境。《实施意见》还提出了加强组织领导、完善政策配套、加强试点示范、加强运行监测4条保障措施，发布了73项任务清单，保障培育建设国际消费中心城市工作落到实处。

市场表现

（一）新房市场：2023年1-2月，全国商办开发投资额同比下降13.7%，新开工面积同比下降11.2%，销售面积同比下降25.0%

图：2018-2023年2月全国商业营业用房及办公楼投资、新开工面积、销售面积占比

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市场监测：https://www.cih-index.com/

从供应端来看：全国商办物业*开发投资额同比下降13.7%，新开工面积同比下降11.2%

2023年1-2月，全国商办物业*开发投资额为1645亿元，同比下降13.7%，降幅较2022年底扩大0.2个百分点，商办物业开发投资额占房地产开发投资额的比重为12.0%，与2022年底持平。

2023年1-2月，全国商办物业新开工面积为1252万平方米，同比下降11.2%，降幅较2022年底收窄29.9个百分点，商办物业新开工面积占商品房新开工面积的比重由2022年底的9.4%降至9.2%。

从需求端来看：全国商办物业销售面积同比下降25.0%

2023年1-2月，全国商办物业销售面积为901万平方米，同比下降25.0%，降幅较2022年底扩大17.7个百分点，商办物业销售面积占商品房销售面积的比重由2022年底的8.5%降至6.0%。

*新房市场部分，商业地产指办公楼+商业营业用房，指标解释与《中国房地产统计年鉴》一致。

1、办公、商业开工投资：2023年1-2月，商业营业用房开工投资均继续下降，办公楼投资继续下降，开工恢复增长

图：2020年2月-2023年2月商业营业用房及办公楼开发投资额同比变化

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图：2020年2月-2023年2月以来商业营业用房及办公楼新开工面积同比变化

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商业营业用房：2023年1-2月，全国商业营业用房开发投资额为1031亿元，同比下降17.0%，降幅较2022年底扩大2.6个百分点；新开工面积为879万平方米，同比下降17.8%，降幅较2022年底收窄24.1个百分点。

办公楼：2023年1-2月，全国办公楼开发投资额为614亿元，同比下降7.6%，降幅2022年底收窄3.8个百分点；新开工面积为373万平方米，受上年同期基数较低影响，同比止降转增，增幅为9.3%。

整体来看，2023年开年，房地产市场尚未企稳，企业资金压力仍然较大，叠加商办用地供需仍缩量，商办用房开发投资额及新开工面积仍延续2022年下降态势。

2、商业、办公销售：商业营业用房、办公楼销售面积同比均下降，且降幅较2022年底扩大

图：2020年2月-2023年2月全国商业营业用房、办公楼销售面积同比变化

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市场监测：https://www.cih-index.com/

商业营业用房：2023年1-2月，全国商业营业用房销售面积为655万平米，同比下降23.0%，降幅较2022年底扩大14.1个百分点。

办公楼：2023年1-2月，全国办公楼销售面积为246万平方米，同比下降30.0%，降幅较2022年底扩大26.7个百分点。

（二）商办用地

1、2023年1-3月，全国300城商办用地推出与成交规划建筑面积同比均下降，成交楼面均价同比小幅下跌，平均溢价率同比下降

图：2021年3月-2023年3月全国300城商办用地推出及成交情况

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市场监测：https://www.cih-index.com/

2023年3月：全国300城商办用地共推出952万平方米，同比下降10.6%，成交532万平方米，同比下降16.5%。

2023年1-3月：全国300城商办用地共推出1999万平方米，同比下降12.9%，成交1518万平方米，同比下降34.2%。

图：2021年3月-2023年3月全国300城商办用地成交楼面均价及溢价率情况

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2023年3月：全国300城商办用地成交楼面均价为2526元/㎡，同比下跌44.5%，平均溢价率为1.9%，与上年同期基本持平。

2023年1-3月：全国300城商办用地成交楼面均价为2828元/㎡，同比下跌3.6%，平均溢价率为1.6%，同比下降1.4个百分点。

2、三四线城市推出及成交规划建筑面积同比均缩量

图：2018年-2023年3月各线城市商办用地成交规划建筑面积及同比变化趋势

数据来源：

市场监测：https://www.cih-index.com/

图：2018年-2023年3月各线城市商办用地成交楼面价及同比变化趋势

数据来源：

市场监测：https://www.cih-index.com/

推出及成交面积：2023年1-3月，一线城市商办用地推出规划建筑面积为103万平方米，同比增长9.3%，成交规划建筑面积为121万平方米，同比下降16.4%；二线城市商办用地推出规划建筑面积为744万平方米，同比增长2.3%，成交规划建筑面积为651万平方米，同比下降13.4%；三四线城市商办用地推出及成交规划建筑面积分别为1152万平方米、746万平方米，同比分别下降21.8%、47.1%。

成交楼面均价及溢价率：2023年1-3月，一线城市商办用地成交楼面均价为13586元/平方米，同比下跌13.8%，二线城市为2340元/平方米，同比下跌33.6%，三四线城市为1512元/平方米，同比上涨15.6%。平均溢价率方面，一线城市无溢价成交地块，二线城市商办用地平均溢价率为1.6%，同比下降3.0个百分点，三四线城市商办用地平均溢价率均为4.1%，同比下降0.2个百分点。

（三）大宗交易：2023年1-3月，中指数据共监测到商业地产大宗交易17笔

注：本表仅列示3月监测案例，交易笔数统计去掉了关联交易、项目注入房托等非市场化行为产生的交易，物业类型不包含工业。

数据来源：

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行业动态

1、华润万象生活、中海商业等多家企业公布2022年业绩

华润万象生活：2022年全年实现收入120.16亿元，同比增长35.4%，毛利率30.1%，同比下降1.0个百分点。其中商业运营及物业管理服务板块为人民币42.14亿元，同比增长18.2%，毛利率50.7%，同比提高2.1个百分点。

· 购物中心：截至2022年末，华润万象生活在营购物中心共86个，总面积达920万方，同比增长约21%。2022年在营购物中心实现营业额1264亿元，同比增长6.3%；平均出租率96.1%，同比下降0.8个百分点；业主实现租金收入158亿元，同比增长4.3%；华润万象生活实现购物中心商业运营及物业管理服务收入24.82亿元，同比增长16.8%，其中约67%的收入来自购物中心运营服务。全年新开购物中心16座，新签约商业轻资产外拓项目13个，均位于一二线城市，其中存量改造项目占比54%。

· 写字楼：截至2022年末，华润万象生活写字楼物业在管项目共145个，在管面积1052.6万方，同比增长28%，并为其中27个提供商业运营服务，在管面积176.6万方，27个项目平均出租率为80.7%，同比下降2.0个百分点 。2022年，华润万象生活实现写字楼商业运营及物业管理服务收入17.32亿元，同比增长20.7%，其中约93%的收入来自写字楼物业管理服务。

中海商业：截至2022年末，中海商业共运营127个项目，在营面积759万方，其中自持项目114个，在营面积665万方，轻资产项目13个，在营面积94万方。2022年中海商业实现营业收入52.6亿元，同比增长1.8%。

· 写字楼：截至2022年末，管理76栋写字楼，管理规模430万方，实现经营收入34.2亿元，成熟期项目期末出租率为93.2%，同比上升2.2个百分点。

· 商业：截至2022年末，在营购物中心25个，管理规模230万方，整体销售额同比增长11.2%，成熟期项目期末出租率为95.7%。

资料来源：中指研究院综合整理

中指点评：

2022年，疫情反复等因素拖累消费市场和服务业经济恢复，商业地产市场运行承压，部分商业项目阶段性闭店，营业额、客流量下滑。面对挑战，头部企业在逆境中固本拓新，努力夯实经营能力，稳定在营项目出租率，努力保障在建项目开业进度，商业地产业务板块营收整体仍保持增长态势。

2、昆明星耀广场开业，打造10万方运动主题MALL

3月29日，昆明新亚洲体育城的重要组成部分——昆明星耀广场全面开业，该项目是昆明首个运动主题商业中心，体量10万方，集体育、场馆、国际运动品牌、综合体育商业、健康餐饮等业态于一体，打造全天候全家庭式运动场地。

业态配比方面，星耀广场将商业板块中体育及泛运动业态的比例提升至80%以上，远超零售业态占比，为匹配运动IP属性，星耀广场相应匹配了10大主题运动场馆、体育运动品牌、综合体育用品零售、健康品牌餐饮、亲子互动教培及精品零售等消费内容。其中10大场馆具有行业标准规格和专业级赛事等场景，将联合相关运动机构，举办体育赛事、专业运动教培等，有助于形成圈层化客群，有助于商场汇聚人气。

资料来源：中指研究院综合整理

中指点评：

后疫情时代，人们普遍意识到增强体质的重要性，消费者对运动健身场所的需求日益增强，部分商业地产开发运营商发力“运动经济”赛道，通过在购物中心引入专业室内运动场、开展各类运动主题活动等方式，打造运动社交新体验。

3、招商商管召开2023全国招商大会，开启“美好向新X+”时代

3月30日，招商蛇口旗下招商商管2023全国招商大会在上海举行，未来3年将有32个商业项目入市，开启“美好向新X+”时代。2023年，招商商管提出了“X+商业”的操盘思路，聚力发展多元商业产品线的同时，因地制宜地塑造符合时代特征、地域文化和项目禀赋的特色商业，发力独特性品牌及特色IP，适配不同的商圈环境、客群，打造具有差异化的商业新样本，形成差异化的品牌竞争力。

资料来源：中指研究院综合整理

中指点评：

后疫情时代，以Z世代为主力群体的年轻消费者更青睐与绿色、健康、人文、艺术等理念相融合，能够契合其兴趣爱好与生活方式，带来精神共鸣的实体商业。在此背景下，打造“X+商业”的主题型商业项目成为商业地产开发运营商为商业项目注入灵魂和生命力的重要手段之一，公园式商业、国潮购物中心等主题购物中心，以及各类主题商业街区应运而生。主题型商业通常与所在城市历史文化和人文氛围相融合，且在建筑设计、室内装修、景观环境、公共服务等多个维度融入所要表达的主题理念，充分满足目标客群的个人特征和消费偏好，成为特定生活方式的风向标和引领者。

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历年百强研究：

2023中国房地产百强企业研究报告

https://www.cih-index.com/report/detail/53234.html

2022中国房地产百强企业研究报告

https://www.cih-index.com/report/detail/42055.html

2021中国房地产百强企业研究报告

https://www.cih-index.com/report/detail/35946.html

2020中国房地产百强企业研究报告

https://www.cih-index.com/report/detail/30151.html

2019中国房地产百强企业研究报告

https://www.cih-index.com/report/detail/26374.html

2018中国房地产百强企业研究报告

https://www.cih-index.com/report/detail/23032.html

住建部最新表态，对房地产企稳回升充满信心！

https://www.cih-index.com/report/detail/53069.html

2023政府工作报告：防范化解优质头部房企风险，支持刚性和改善性住房需求

https://www.cih-index.com/report/detail/52967.html

权威部门话开局，关于房地产，央行这么说！

https://www.cih-index.com/report/detail/52967.html

中国房地产政策跟踪报告（2023年3月）

https://www.cih-index.com/report/detail/53517.html

企业研究：

2023年1-3月中国房地产企业销售业绩排行榜

https://www.cih-index.com/report/detail/53515.html

中国房地产企业动态监测第333期

https://www.cih-index.com/report/detail/53781.html

房地产市场：

2023年一季度中国房地产市场总结与趋势展望

https://www.cih-index.com/report/detacil/53655.html

2023年一季度全国新开盘总结报告

https://www.cih-index.com/report/detacil/53514.html

指数研究：

中国房地产指数系统百城价格指数报告（2023年3月）

https://www.cih-index.com/report/detail/53518.html

2023年2月十大城市二手房房价地图

https://www.cih-index.com/report/detail/53105.html

物业研究：

中国物业管理行业 2022 年度总结与 2023 年度展望

https://www.cih-index.com/report/detail/50886.html

2022年中国物业服务价格指数研究报告

https://www.cih-index.com/report/detail/50534.html

2022中国物业服务上市公司ESG测评研究报告

https://www.cih-index.com/report/detail/50533.html

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