世界观焦点：12月市场“翘尾”收官，楼市出现一些积极信号

楼市低迷成为贯穿2022年的关键词,在经历“二次探底”之后,百城商品住宅成交规模下挫四成,行业规模回到了2015年。

但好在楼市尚存一些积极信号,2022年有半数城市四季度止跌回稳,市场底已经开始出现。

(相关资料图)

随着房地产市场在12月收官,楼市也释放出积极的一面。在疫情管控解除以及高能级城市限购松绑等利好政策推动下,12月迎来了小幅“翘尾”行情,CRIC监测的重点30城新房成交面积环比增长18%,2023年首周重点城市成交全线反弹。

整体来看,市场回稳尚需时日,2023年1月成交将继续回落,6月份将是市场企稳的重要窗口期。

2022年最后一个月,重点30城供应和成交环比均增,其中新房成交环比增幅达到18%,房地产市场以小幅“翘尾”迎来收官。

CRIC数据显示,12月30个监测城市成交面积为1628万平方米,环比增长18%,同比下降32%,全年累计同比跌幅达38%。

一线城市仍然有比较强的韧性,12月四大一线城市成交面积达到268万平方米,环比增长16%,全年累计同比降幅收窄至24%。一线城市全年累计降幅在各能级城市中依然最小。

其中,上海表现优于北京、广州和深圳,12月上海共成交118万平方米,同环比齐增,环比增12%,同比增31%,全年累计成交同比收窄至-2%。这与上海供应放量有关,随着上海第七批次房源集中入市,带动成交量大涨。

二三线城市成交环比涨多跌少,26个二三线城市成交1360万平方米,环比增18%。其中,杭州和成都单月成交均破120万平方米,重庆、郑州、厦门、福州等城市环比“翻番”。

值得注意的是,30个重点城市中,有7个城市在12月单月成交同环比齐增,其中上海、杭州同比涨幅均超25%。长沙、广州、重庆和郑州环比虽然涨幅明显,但同比仍下降50%以上。

从重点30城全年成交情况来看,成都、青岛、杭州和上海4城前12月累计成交面积均超1000万平方米,其中成都成交规模最大,前12月成交面积为1430万平方米。

上海则成为唯一一个累计跌幅收窄至10%以内的城市,西安和成都累计跌幅则收窄至15%。而武汉、无锡、宁波、徐州、常州和重庆累计同比跌幅依然在50%以上。

一个积极的信号是,四季度重点城市已有半数城市新房成交止跌企稳,也就是说这些城市在四季度已出现了市场底。

具体数据来看,18个典型城市中,有10个城市四季度月均成交面积较全年月均实现正增长,其中上海、青岛四季度月均成交面积较全年月均涨幅超过20%,分别为22%和21%,合肥、南昌涨幅也在15%左右。

而郑州市场仍在筑底,四季度月均成交面积较全年月均跌幅达到了69%。虽然郑州12月单月成交环比增长117%,需求迎来补偿性回升,但对整体拉动效果并不明显。12月30日,郑州出台12条政策措施,适度调整限购区域,同时执行“认贷不认房”政策,而在2023年开年河南省明确取消和调整过热时期妨碍消费需求释放的限制性政策,其中受影响最大的就是郑州。

郑州也是楼市的一个典型,这也意味着市场筑底城市仍将出台刺激性政策,以维稳市场。

12月成交“翘尾”行情能否延续至2023年首月?

从2023年首周热度来看,重点城市成交有所反弹。根据CRIC监测,第一周(12.26-1.1)一二三线城市成交指数环比均增长,重点城市平均去化率环比持平在44%。

其中,北上广深4城环比成交明显回升,北京新房成交面积近乎翻番,上海增幅也超过5成,广州、深圳环比分别增长25%、39%。二线城市中,宁波、杭州、重庆增幅居前,而从绝对量来看,武汉、成都、青岛成交领跑,周成交规模超过40万平方米。

但整个1月份想要实现明显的成交提升,依然很难。

首先,地方政策松绑效果在逐步递减,利好政策基本进入尾声,居民购房信心和预期尚未完全稳固,只有核心一二线城市,如上海、杭州、成都等市场或将平稳理性,尚能“保温”。

再加上1月恰逢春节,一二线成交热度进一步转淡,而三四线城市返乡置业大概率难以拉动整体成交。

还有很重要的一点,房企在2022年拿地收缩,因此会影响到今年一季度房企供货节奏,供货积极性也会限制整体成交规模。

因此,2023年开年首月预期整体成交也会延续平淡走势,基于去年高基数,同比或将明显下滑。

2023年开局已有一些积极信号,中央及地方出台一系列稳增长、调控松绑、保交付的政策,其中,成都、重庆和郑州等重点二线城市仍在为楼市松绑。

目前,楼市仍处于调整期,“政策底”已现,但市场底仍未出现,预计6月将是楼市企稳的重要窗口期,整个上半年楼市压力依然会很大,不同城市“强者恒强、弱者积弱”的分化格局还将延续。

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