环球视点！“银十”青岛楼市：市场分化明显 好房子不愁卖

对于买房来说，我们总要面临诸多选择，例如什么时间买，或者该买哪里？当然，最先要解决的难题是要选新房还是二手房。9月，青岛放松楼市限购，带动一波儿成交。据卓易数据统计，9月岛城新房成交11488套，环比增长21．95％，同比增长19．42％。然而在二手房方面，市场复苏的迹象不明显。据贝壳青岛站数据统计，9月青岛二手房成交4153套，环比下降24％，虽连续4个月成交量下滑，但同比去年9月仍增长7．8％，处于近13个月中等成交水平。

一旦遇到优质房源应及时出手。观海新闻/青岛早报记者 薛雅方

面对这样的数据，市场真实表现如何？二手房到底值不值得买？带着这样的问题记者走访了岛城多家房产中介，一起听听专业人士的建议。

(资料图片仅供参考)

稳！二手房市场复苏缓慢

“‘金九银十’眼看要结束，目前来看市场还算稳定，二手房复苏比较迟缓。”在浮山后一房产中介，工作人员这样形容眼下的市场。国庆假期来看二手房的客户虽然呈现爆发态势，但从成交情况来看，只能说是一般。本周一，贝壳找房刚刚发布10月第二周数据，其中二手房成交量方面仅有719套，这与8月和9月几乎每周都过千的成交量相比，不仅没有增长，还出现了萎缩。“关注的多，真正下手的少。”一家房产中介人员无奈地告诉记者，特别是在9月放松限购政策出台后，曾经有过一波看房小高潮，“我有一个客户在一周之内看过12套房子，但至今没出手。”

眼下，二手房市场与几个月前的新房市场类似，观望成了主旋律。特别是这几个月受限购政策放松的影响，市场上二手房的数量增加，购房者可选择的余地变得更多的同时，也对价格有了更多的期望。在这样的情况下，反而让购房者产生更浓的“观望”情绪。“我有个客户，本来都谈好了153万元成交，比房东最早的挂牌价低了近10万元，可第二天客户却说‘再等等’。”房产中介人员告诉记者，目前，受新房市场影响，买二手房的客群的确在减少，相比之下二手房的供应量却在增加。记者登录贝壳找房青岛站发现，在网站挂牌出售的二手房数量达到了77117套，9月30日这一数字还是76074套，十几天时间增加了1000多套二手房源。如此一来，二手房市场成为妥妥的买方市场。

难！对比新房优势并不明显

为什么房源增多，购房者却在减少？链家地产远洋风景店孙鹏经理告诉记者，在新房的“步步紧逼”下，二手房的优势逐渐减弱。“二手房最大的优势是价格，但眼下的二手房在这方面变得几乎没有优势。”孙鹏告诉记者，当前二手房价格还算坚挺，房东往往并不愿下调挂牌价格。有数据显示，近段时间新房价格呈现下降的趋势，而相比之下，二手房成交价呈现出微涨趋势。孙鹏以浮山后一小区为例，一边是即将竣工的新房，售价在3．3万元／平方米左右，而一墙之隔有十年房龄的二手房，价格也在3万元／平方米左右，虽然有3000元的价格优势，但考虑到二手房的契税、中介费成本，每平方米的成本也接近1000元。二手房的价格优势仅剩2000元／平方米，再加上新房拥有更好的户型和小区环境，购房者肯定会偏向新房。

除此之外，之前二手房还有现房的优势。很多着急为孩子上学买房的购房者因为担心新房延期交房，往往会考虑买二手房。“目前市区内的开发商几乎都是有实力的大型开发商，出现问题概率大幅降低。”孙鹏介绍，从防风险角度看，二手房的优势也在逐渐降低，由此导致二手房在市场中竞争不过新房。

挺！“三好”房源一房难求

“其实二手房也不都是难出手，现在有的小区二手房依旧一房难求。”孙鹏告诉记者，很多交房五年之内的准新房成为抢手货，还有学区附近，或者配套设施齐备的小区，都是不愁卖的状态。

孙鹏举例，在浮山后周边，类似金地悦峰这样的小区，售价甚至超过周边新房价格，也都是一房难求。“这种次新小区可以满足那些不愿等的顾客，特别是孩子着急上学的，往往会选择买好一点儿的二手房。”除了这些次新小区，浮山后周边很多老房子也颇受市场欢迎，“很多老房子都是小户型，总价低。最主要的还是周边学区资源好，还有成熟的商业和交通，所以购房者会买下来满足孩子上学的需求，或者是买下给外地的父母住。”

除此之外，这几年改善居住条件正在成为大家换房的主要动力，如此一来，“好位置”“好户型”“好物业”等都成了二手房的“三好”标配。孙鹏建议大家在选购新房时，要注意这些因素，以便将来换房出售时，能卖上更好的价格。

业内观点：二手房优势不是只有价格

配套“眼见为实”。买新房，销售人员口中的交通配套、教育资源、园林布置等都只是“说说”，说得天花乱坠，但很多都停留在规划的阶段。相比之下，二手房才是真正的所见即所得。

楼层朝向等区别更容易感知

买新房，往往是样板房通过各种光线把屋子弄得很亮堂，但等到收房时，会发现阳台上方多了个横梁，屋子被前方的高楼挡光，不仅住着不舒服，还会对日后二手交易产生很大不利。而如果你买二手房，就没有这个问题，选择一个恰当的时间去看房，把房子采光、通风、朝向、楼层实际考察清楚，对价格也更有把握，风险自然小了。

对噪声、交通等感知

很多楼盘紧邻交通主干道，但在选房时由于是期房，对居住环境缺少感知，真正入住却发现一些楼层噪音很大，影响生活。还有一些楼盘收房后，业主才发现最后一公里非常拥堵，这也是始料未及的。而二手房周围一切都可以完全感知，减少隐藏风险。

物业服务水平

别小看物业，除了能影响居住的体验外，将来甚至还会影响到房价。二手房所在小区的物业服务水平通常显而易见，从小区业主口中便能略知一二。但买新房时，物业服务好坏往往就如同开盲盒。

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9月，青岛二手房成交4153套，较8月成交量5463套下降24％，交易热度下降。虽连续4个月成交量下滑，但同比去年9月成交量3853套增长7．8％，仍处于近13个月中等成交水平。

从成交量来看，青岛各区市较上月都有不同程度下降。其中，西海岸新区成交1082套排名第一，约占全市总成交量26％；市北成交848套二手房排名第二，约占全市总成交量20％；城阳成交503套位列第三，约占总成交量的12％。

购房需求方面，其中80平方米以内、 80—100平方米以上面积段成交占比略微上涨，刚需面积段100平方米以下成交占比约73．2％，仍是成交主力。

热搜小区方面，9月青岛最受关注二手房小区TOP10榜单中，西海岸黄岛港片区融创维多利亚湾排名第一，挂牌均价9865元／平方米，价格最具优势；第二名崂山区鲁信长春花园，9月挂牌均价为30442元／平方米；第三名是西海岸海尔地产山海湾，挂牌均价为17858元／平方米。市南区华润中心悦府是热搜TOP10榜中均价最高的小区，挂牌价接近5万元／平方米。

观海新闻／青岛早报记者 刘鹏